قولنامه یکی از اسناد پرکاربرد در معاملات ملکی است که به عنوان توافق اولیه بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود. این سند، اگرچه به‌طور رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود، اما در صورت رعایت شرایط قانونی، می‌تواند از نظر حقوقی معتبر باشد و تعهدات طرفین را مشخص کند. آشنایی با قولنامه و جزئیات آن برای افرادی که قصد خرید یا فروش ملک دارند، بسیار حائز اهمیت است. قولنامه معمولاً شامل اطلاعاتی مانند مشخصات طرفین، مشخصات ملک، قیمت معامله، مدت زمان انجام تعهدات و سایر شرایط توافق شده است. با این حال، به دلیل عدم ثبت رسمی، ممکن است در برخی موارد منجر به اختلافات حقوقی شود. در این مطلب، به بررسی مفهوم قولنامه، انواع آن، شرایط اعتبار و نکات مهمی که باید در تنظیم آن رعایت شود، می‌پردازیم.
امروز قصد داریم در گفت و گو با وکیل قولنامه در تهران راجع به قولنامه و شرایط فسخ آن مطالبی را برای شما عزیزان بیان کنیم.
وکیل قولنامه در تهران بیان داشت زمانی که فروشنده و خریدار قصد انجام معامله‌ای را دارند اما به دلایل مختلف امکان دارد مقدمات آن معامله هنوز فراهم نشده باشد، در این مواقع طرفین می‌توانند با انعقاد یک قرارداد حقوقی متعهد شوند که معامله را با شرایط مورد توافق و در مهلت خاصی انجام دهند. این قراردادی که تنظیم می‌شود اصطلاحا وعده بیع و در زبان عرف همان قولنامه نام دارد.
برای مثال، فروشنده قصد دارد خانه خود را به شخصی بفروشد و درباره قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده اند، ولی خریدار برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارد و فروشنده نیز باید برای گرفتن استعلام‌های مورد نیاز اقدام نماید تا تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی ممکن باشد. پس برای این که هر دو به معامله نهایی پای بند شوند، قراردادی تنظیم می‌کنند و ضمن آن فروشنده تعهد می‌کند که اسناد لازم را ظرف یک ماه تهیه کند و برای انتقال خانه‌اش در برابر ثمن توافق شده در فلان دفترخانه حاضر شود و خریدار نیز در برابر ملتزم می‌شود که به همان دفتر برای معامله بیاید.
به این ترتیب، هدف فروشنده و خریدار از انعقاد قولنامه این است که برای یکدیگر دینی به وجود آید که موضوع آن انعقاد عقد بیع باشد. به همین دلیل، اگر هریک از طرفین این قرارداد از اجرای تعهد خود امتناع نماید، طرف مقابل می‌تواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد.
وکیل قولنامه در تهران افزود اکثر دادگاه‌ها این گونه قولنامه‌ها را، تعهد به بیع می‌دانند، علی رغم این که ممکن است مبلغی تحت عنوان بیعانه پرداخت شده باشد؛ در همین راستا هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی شماره ۳۵۷۰ – ۲۶/۲/۴۲ درباره قولنامه‌ای که نسبت به خرید و فروش ماشین تنظیم شده است می‌نویسد: «… مستند دعوی تعهدنامه‌ای بیش نیست که به موجب آن فرجام خوانده متعهد گردیده، پس از تحصیل اسناد مالکیت نصف مشاع اتومبیل موصوف در آن را در یکی از دفاتر اسناد رسمی به فرجام خواه منتقل نماید و قبل از انجام تعهد اتومبیل مزبور (بشرح اوراق مضبوط در پرونده به سبب تصادف معامله انجام نگردیده؛ بنابراین آنچه که در حکم فرجام خواسته قید گردیده و ورقه مستند دعوی را حاکی از بیع قطعی کرده موافق مستند دعوا نمی‌باشد…»
وکیل قولنامه در تهران اشاره کرد که قولنامه، همانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می‌شوند، در دادگاه قابل استناد است و طرفین قرارداد موظف به اجرای مفاد آن هستند. علاوه بر این، قولنامه به‌طور ضمنی حاوی شرطی است که فروشنده نمی‌تواند ملک مورد معامله را به شخص دیگری بفروشد. بنابراین، اگر شخصی در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده باشد و آن را به دیگری انتقال دهد، بر اساس این شرط ضمنی، می‌توان ابطال معامله را از دادگاه درخواست کرد. البته ممکن است برخی شروط در قولنامه ذکر شود که باعث شود قصد واقعی طرفین به‌راحتی قابل شناسایی نباشد.
انتقال اموال از طریق قولنامه بسته به نوع مال مورد معامله، متن و محتوای متفاوتی خواهد داشت. به عنوان مثال، در خرید و فروش خودرو، مواردی مانند برند، مدل، رنگ، سال ساخت و مشخصات موتوری در قولنامه درج می‌شود. در حالی که در معاملات ملکی مانند خانه، آپارتمان یا زمین، جزئیاتی مانند متراژ، مشاعات (فضاهای مشترک ساختمان) و محدودیت‌های مربوطه باید به دقت ذکر شود. به همین دلیل، قولنامه‌ها از نظر محتوا و مدارک مورد نیاز به انواع مختلفی تقسیم‌بندی می‌شوند. این تقسیم‌بندی به شما کمک می‌کند تا بدانید چند نوع قولنامه وجود دارد و هر کدام در چه شرایطی استفاده می‌شود. برخی از انواع قولنامه‌ها عبارتند از:
– قولنامه زمین قابل ساخت و زراعی
– قولنامه ماشین و خودرو
– قولنامه موتورسیکلت
– قولنامه خانه و آپارتمان
– قولنامه اجاره و رهن
– قولنامه دستی
بنابراین، پیش از انجام هرگونه معامله، لازم است با انواع قولنامه و مفاد آن‌ها آشنا باشید. به عنوان مثال، در تنظیم اجاره‌نامه، باید بدانید چه مواردی باید در آن قید شود و با مالک (موجر) به توافق برسید. آگاهی از این جزئیات به شما کمک می‌کند تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کرده و معامله‌ای ایمن و مطمئن داشته باشید.
تنظیم قولنامه یکی از مراحل مهم در معاملات ملکی و سایر اموال است که نیاز به دقت و توجه به جزئیات دارد. برای جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی، رعایت نکات زیر در تنظیم قولنامه ضروری است:
با رعایت این نکات، می‌توان از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرد و معامله‌ای ایمن و مطمئن انجام داد.
تفاوت میان قولنامه و بیع‌نامه به طور کلی به مفاهیم و جنبه‌های مختلف قرارداد مربوط می‌شود. هرچند که این دو واژه در عرف به نوعی به قرارداد خرید و فروش اشاره دارند، اما تفاوت‌هایی از نظر مفهوم و اثرات حقوقی دارد. اغلب عامه مردم اغلب با قولنامه را مشابه مبایعه نامه در نظر گرفته می گیرند و بسیاری از افراد متوجه تفاوت های این دو مفهوم مهم نیستند؛ بنابراین تمام نکات مهم در رابطه با تفاوت های مبایعه نامه و قولنامه را مورد بررسی قرار می دهیم تا با اطمینان بیشتری اقدام به خرید و فروش نمایید.
قولنامه در واقع یک نوع پیش‌قرارداد است که طرفین بر طبق آن قرارداد متعهد می‌شوند که در اولین فرصت معامله‌ای را به انجام برسانند. این تعهدات ممکن است به تنظیم یک قرارداد اصلی در آینده منجر شود، اما به‌طور قطعی مالکیت یا انتقال حقوق انجام نمی‌شود. در واقع، قولنامه بیشتر برای زمان‌هایی کاربرد دارد که هنوز تمامی شرایط قرارداد اصلی نهایی نشده یا به‌طور رسمی به اجرا در نیامده است.
مبایعه‌نامه یک قرارداد اصلی است که در آن انتقال مالکیت به‌طور واقعی انجام می‌شود. به عبارت دیگر، در مبایعه‌نامه، مالکیت کالا یا مورد معامله از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود و هیچ گونه تعهد آینده‌ای به مانند قولنامه در آن وجود ندارد.
یکی از تفاوت‌های اصلی این است که در مبایعه‌نامه، با امضای قرارداد، انتقال مالکیت فوراً انجام می‌شود، در حالی که در قولنامه انتقال مالکیت به آینده موکول می‌شود و در این مرحله هیچ گونه تغییر مالکیتی صورت نمی‌گیرد.
قبل از توضیح راجع به شرایط فسخ قولنامه، درمورد فسخ قرارداد و خیارات صحبت خواهیم کرد.
فسخ قرارداد به معنای بر هم زدن عقد است. زمانی که یک قرارداد منعقد می‌شود، ممکن است یکی از طرفین بخواهد آن را فسخ کند. در واقع، فسخ قرارداد به این معناست که آثار حقوقی آن قرارداد متوقف می‌شود. بر اساس تقسیم‌بندی عقود، این قراردادها به دو دسته تقسیم می‌شوند: عقود جایز و عقود لازم.
عقود لازم به عقودی اطلاق می‌شود که فسخ آن‌ها به‌راحتی امکان‌پذیر نیست و برای فسخ آن‌ها نیاز به مجوز قانونی یا توافق خاص طرفین است. اما عقود جایز طبق ماده ۱۸۶ قانون مدنی، به قراردادهایی گفته می‌شود که هریک از طرفین می‌توانند بدون نیاز به مجوز قانونی یا توافق قبلی، آن‌ها را فسخ کنند.
واژه “خیار” به معنای اختیار است و به‌طور کلی، خیار به شخص یا اشخاصی که در یک قرارداد طرفین آن هستند یا حتی شخص ثالث، این حق را می‌دهد که قرارداد را فسخ کنند. اجرای این حق یک عمل حقوقی است که با اراده یک طرف به انجام می‌رسد و برای اثبات آن نیاز به اعلام اراده است.
اختیار فسخ قرارداد ممکن است ناشی از خواست صریح یا ضمنی طرفین قرارداد باشد، به‌طوری که ریشه قراردادی دارد، یا اینکه ممکن است بر اساس تجویز قانون‌گذار باشد، که در این صورت نیازی به تصریح طرفین قرارداد نیست. اثر مهم اجرای خیار فسخ، انحلال عقد لازم است. در این وضعیت، عقد باطل یا ابطال نمی‌شود، بلکه از زمان انعقاد قرارداد وجود داشته و آثار خود را به‌جا می‌گذارد. بنابراین، اگر یکی از طرفین به موجب قرارداد مالکیتی کسب کرده و در ملک تصرفاتی انجام داده باشد، فسخ قرارداد آن تصرفات را باطل نمی‌کند، مگر آنکه به‌طور صریح یا ضمنی توافقی بر خلاف این موضوع وجود داشته باشد. به‌عنوان مثال، در ماده ۴۵۴ قانون مدنی آمده است:
اگر خریدار ملک را اجاره داده باشد و معامله فسخ شود، اجاره‌نامه باطل نمی‌شود، مگر اینکه در قرارداد به‌طور صریح یا ضمنی شرط شده باشد که تصرفات در ملک و منافع آن باید به‌طور خاص به خریدار منتقل شود، که در این صورت، اجاره باطل خواهد شد.
اثر فسخ قرارداد تنها محدود به انحلال آن نمی‌شود؛ بلکه آثار به‌جا مانده از قرارداد تا جایی که به حقوق دیگران آسیب نزند، باید بازگردانده شوند. هدف اصلی فسخ قرارداد این است که وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد و اگر مبادله‌ای صورت گرفته باشد، برهم خورده و جبران شود. برای مثال، اگر قرارداد اجاره‌ای برای دو سال منعقد شده باشد و پس از شش ماه فسخ شود، مالکیت مستأجر بر منافع باقی‌مانده از مدت اجاره زائل می‌شود و همچنین دین او در پرداخت اجاره‌بها از بین می‌رود.
با توجه به توضیحات ارائه‌شده، یکی از شرایط فسخ قولنامه، وجود حق فسخ یا خیار شرط است که معمولاً به عنوان یک شرط ضمن عقد قید می‌شود و به وقوع اتفاقاتی خاص وابسته است. به‌عنوان مثال، فروشنده ممکن است شرط کند که اگر هر یک از چک‌های خریدار به هر دلیلی پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ قرارداد را داشته باشد. علاوه بر این، ممکن است قانون‌گذار شرایط خاصی را پیش‌بینی کرده باشد که در آن صورت هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را پیدا کنند. از دیگر شرایط فسخ قولنامه، داشتن اهلیت قانونی صاحب اختیار فسخ و همچنین قصد و رضای کامل او است. همچنین، برای اعلام فسخ قرارداد، توصیه می‌شود اراده خود را از طریق اظهارنامه قانونی اعلام کند.
در نتیجه‌گیری، آشنایی با قولنامه به‌عنوان یکی از اسناد مهم در معاملات ملکی و سایر اموال، برای هر فردی که قصد خرید یا فروش ملک دارد، بسیار ضروری است. این سند به‌عنوان یک پیش‌قرارداد می‌تواند تعهدات طرفین را مشخص کرده و بر اساس شرایط قانونی معتبر باشد. هرچند قولنامه‌ها به‌طور رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شوند، اما در صورت تنظیم صحیح و رعایت نکات قانونی، می‌توانند اثرات حقوقی قابل توجهی داشته باشند. با توجه به تفاوت‌های آن با بیع‌نامه که در انتقال مالکیت فوری مؤثر است، قولنامه تنها به تعهد برای انجام معامله در آینده می‌پردازد و هیچ‌گونه تغییر مالکیتی در آن صورت نمی‌گیرد. بنابراین، تنظیم دقیق قولنامه با توجه به نوع معامله، استفاده از مشاورین حقوقی مجرب و آگاهی از حقوق و تعهدات طرفین می‌تواند از بروز اختلافات جلوگیری کرده و امنیت معامله را تضمین کند.
1- تفاوت قولنامه و بیع‌نامه چیست؟
قولنامه یک پیش‌قرارداد است که طرفین برای انجام معامله در آینده به آن متعهد می‌شوند، بدون اینکه انتقال مالکیت انجام شود. اما در بیع‌نامه، انتقال مالکیت فوراً انجام می‌شود و قرارداد نهایی است.
2- آیا قولنامه در دادگاه معتبر است؟
بله، قولنامه‌ها در دادگاه معتبر هستند و طرفین قرارداد موظف به اجرای تعهدات خود می‌باشند، حتی اگر به‌طور رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشند.
3- چه شرایطی برای فسخ قولنامه وجود دارد؟
یکی از شرایط برای فسخ قولنامه، خیار شرط یا حق فسخ است که معمولاً در متن قولنامه به‌صورت شرط ضمنی یا صریح ذکر می‌شود. داشتن اهلیت قانونی و اعلام فسخ از طریق اظهارنامه قانونی از دیگر شرایط ضروری است.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده