در دهه‌های اخیر، حجم چشمگیری از معاملات ملکی در ایران، خارج از چارچوب دفاتر اسناد رسمی و با اتکا به اسناد عادی و قولنامه‌های دست‌نویس صورت می‌گیرد. این رویه، هرچند در نگاه اول سهل و سریع به‌نظر می‌رسد، اما ریسک‌های سنگینی برای طرفین معامله ایجاد کرده است: از بروز پدیده فروش مال غیر و معاملات معارض گرفته تا مشکلات متعدد در اجرای تعهدات، انتقال مالکیت و وصول حقوق قانونی.
مقامات قضایی و ثبتی کشور بارها نسبت به عواقب حقوقی و قضایی معاملات عادی هشدار داده‌اند. حجم انبوه دعاوی مربوط به مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، جعل و تزویر در معاملات، و حتی بروز پرونده‌های کیفری نظیر خیانت در امانت، نتیجه فقدان شفافیت و نبود اعتبار قانونی برای معاملات عادی است. در چنین شرایطی، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که در سال ۱۴۰۰ تصویب شد، گامی مهم در جهت تحول ساختاری نظام مالکیت و شفاف‌سازی معاملات ملکی به‌شمار می‌رود.
این قانون تلاش دارد تا مسیر معاملات را از فضای غیررسمی و پرخطر، به سمت نظم حقوقی، شفافیت اقتصادی، و اعتبار اسناد رسمی هدایت کند. از این‌رو، اجرای صحیح این قانون مستلزم همراهی تمام نهادهای مرتبط و آگاهی عمومی گسترده است.
در همین ابتدا، باید به نقش کلیدی وکیل دادگستری اشاره کرد. وکیل در مقام مشاور حقوقی افراد، نخستین حلقه آگاه‌سازی مردم درباره لزوم ثبت رسمی و مخاطرات معاملات عادی است. مشاوره حقوقی مؤثر پیش از انعقاد معامله، تنظیم قراردادهای اصولی، هشدار به موکلین درباره پیامدهای قولنامه‌های غیررسمی، و در نهایت پیگیری الزام به تنظیم سند رسمی از طریق مراجع قضایی، بخشی از مسئولیت اجتماعی و حرفه‌ای وکلا در مسیر اجرای موفق این قانون است.
ثبت رسمی معاملات و املاک در ایران، سابقه‌ای بیش از یک قرن دارد. نخستین بار، در زمان ناصرالدین شاه و با ورود مظاهر تمدن اروپایی، نیاز به ثبت مالکیت‌ها احساس شد. اما ساختار مدون و قانونی ثبت اموال غیرمنقول با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۰۲ شکل گرفت. در این قانون، ثبت اموال غیرمنقول به عنوان مبنای امنیت اقتصادی و حقوقی در نظر گرفته شد. هدف اصلی قانون‌گذار، تثبیت مالکیت، جلوگیری از تعارض اسناد، و کاهش دعاوی بود.
طی دهه‌های بعد، قانون ثبت با تغییراتی مواجه شد و مواد مهمی نظیر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ به عنوان ستون‌های اصلی در شناسایی اعتبار اسناد رسمی و عادی مطرح شدند.
«همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور به او ارث رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»
این ماده به‌روشنی، ملاک مالکیت را ثبت رسمی می‌داند. بدین ترتیب، اسناد عادی (قولنامه‌ها و توافق‌نامه‌های خصوصی) تنها تا زمانی اعتبار دارند که منجر به ثبت رسمی شوند. با این حال، در عمل، قولنامه‌ها گستره زیادی یافته‌اند.
این دو ماده، ثبت رسمی را در معاملات غیرمنقول الزامی کرده‌اند، به‌ویژه در مناطقی که ثبت اسناد رسمی الزامی اعلام شده است. با این حال، قانون‌گذار ضمانت اجرایی قوی برای بی‌اعتباری اسناد عادی پیش‌بینی نکرده بود، و همین امر راه را برای تداوم معاملات عادی باز گذاشت.
«سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
اما در عمل، مراجع قضایی با استناد به عرف قضایی، نظریات مشورتی، و اصل صحت قراردادها، بسیاری از دعاوی مبتنی بر اسناد عادی را مورد پذیرش قرار می‌دادند. همین موضوع، فلسفه و ضرورت تصویب قانون جدید را شکل داد.
با گذشت زمان، با وجود تاکید قوانین ثبتی بر لزوم ثبت رسمی، خلاهای زیر باقی مانده بود:
نبود ضمانت اجرایی کافی برای بی‌اعتباری اسناد عادی؛
گسترش عرفی معاملات قولنامه‌ای؛
تعارض رویه محاکم در پذیرش یا رد اسناد عادی؛
افزایش دعاوی مربوط به معاملات معارض؛
عدم شفافیت مالیاتی و مشکلات ناشی از مخفی ماندن معاملات.
در این شرایط، مجلس شورای اسلامی با پیشنهاد قوه قضاییه، در سال ۱۴۰۰ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را تصویب کرد. این قانون تلاش کرد هم ضمانت اجرای حقوقی و کیفری بی‌اعتباری اسناد عادی را محقق سازد و هم زمینه الکترونیکی شدن فرآیند ثبت رسمی را فراهم آورد.
قانون الزام به ثبت رسمی را می‌توان:
مکمل قانون ثبت اسناد و املاک؛
مؤید اسناد رسمی به‌عنوان تنها مبنای حقوقی معتبر؛
تقویت‌کننده جایگاه دفاتر اسناد رسمی؛
زمینه‌ساز تحول دیجیتال در حقوق ثبتی؛
ابزار مهم برای مبارزه با فساد، پولشویی، و فرار مالیاتی دانست.
از منظر حقوق تطبیقی نیز، بسیاری از کشورها از جمله فرانسه، آلمان، ترکیه و حتی افغانستان، الزام به ثبت رسمی در معاملات غیرمنقول را پیش‌شرط قانونی تلقی کرده‌اند.
یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، تعارض ظاهری این قانون با اصل صحت و اصل آزادی قراردادها در فقه و حقوق مدنی ایران است. بر اساس اصل صحت، قراردادهای خصوصی تا زمانی که خلاف قانون یا شرع نباشد، معتبر است. همچنین در فقه امامیه، معاملات بر پایه ایجاب و قبول و قصد طرفین اعتبار دارند، حتی اگر مکتوب نباشند.
اما این قانون، با استناد به مصلحت عمومی، نظم عمومی و جلوگیری از فساد اقتصادی، دامنه اصل صحت را در حوزه اموال غیرمنقول محدود کرده است.
نقش وکیل دادگستری در این تعارض:
موکل را از تعارض بین اصل صحت فقهی و الزام قانونی آگاه سازد؛
به استناد قوانین خاص (مانند قانون جدید)، تشریح کند که قانون خاص، اصل عام را تخصیص زده است؛
در دفاع از دعاوی تنظیم سند رسمی، با استفاده از اصول فقهی و قانونی، دادگاه را نسبت به وضعیت حقوقی مستدل اقناع نماید.
تا پیش از تصویب این قانون، رویه محاکم عمدتاً اسناد عادی را در صورت اثبات، قابل استناد می‌دانست. اما پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، دادگاه‌ها الزام به سند رسمی را شرط اولیه رسیدگی به دعوی مالکیت یا انتقال خواهند دانست.
نکته مهم: این قانون تحول‌آفرین، احتمالاً در سال‌های آینده موضوع صدور آراء وحدت رویه، تفسیر قانونی و حتی تجدیدنظر در آیین دادرسی خواهد شد.
از نکات برجسته این قانون، الزام ثبت رسمی معاملات از طریق سامانه ملی معاملات اموال غیرمنقول است. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که:
امکان احراز هویت دیجیتال (ثنا، امضای الکترونیک) داشته باشد؛
معاملات معارض و ملک‌های مشکل‌دار را شناسایی کند؛
امکان بررسی مالکیت، استعلام، بارگذاری مستندات و پرداخت وجوه را داشته باشد.
نکته مهم: این سامانه باید به تمامی دفاتر اسناد رسمی، دادگاه‌ها، شوراهای حل اختلاف و حتی مشاوران املاک متصل شود تا یکپارچگی ثبت رسمی حاصل شود.
نقش وکیل دادگستری به عنوان ناظر حقوقی مردم در این فرآیند
نقش مشاور تنظیم قرارداد ایفا کند؛
مدارک لازم را پیش از طرح در سامانه بررسی و اصلاح نماید؛
اصالت مالکیت و احراز آن را برای موکل خود تحلیل نماید؛
از طرح دعاوی بی‌پایه و اسناد فاقد اعتبار جلوگیری کند؛
و مهم‌تر از همه، در صورت بروز تعارضات، با استفاده از تفسیر اصولی قانون، از موکل در برابر سوءاستفاده از خلأهای احتمالی سامانه دفاع کند.
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، پاسخی هوشمندانه به خلاهای تاریخی در نظام ثبت ایران است. این قانون بر پایه مواد مهم قانون ثبت، با هدف افزایش شفافیت، جلوگیری از فساد، و تثبیت مالکیت وضع شده و در صورت اجرای صحیح، می‌تواند ساختار حقوقی کشور را متحول سازد. در این مسیر، وکیل دادگستری، حلقه پیوند میان قانون و مردم است؛ کسی که باید با تسلط کامل به مقررات، از حقوق موکلین در برابر پیچیدگی‌های ثبتی دفاع کند.
مقدمه: هر قانونی، هنگامی واجد مشروعیت و کارآمدی است که ضمن رعایت اصول حقوقی، آثار مثبت ملموس در زندگی مردم، ساختارهای اقتصادی و نهادهای عمومی بر جای بگذارد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به‌عنوان یک قانون ساختاری و تحولی، اهداف چندگانه‌ای را دنبال می‌کند: از تثبیت مالکیت و کاهش دعاوی حقوقی گرفته تا شفاف‌سازی اقتصادی و افزایش انضباط اجتماعی. در ادامه، مزایای این قانون را در سه بعد «حقوقی»، «اقتصادی» و «اجتماعی» تحلیل می‌کنیم.
الف) تثبیت و امنیت مالکیت
اصلی‌ترین هدف این قانون، تثبیت مالکیت افراد است. پیش از این، فروش یک ملک به چند نفر به استناد اسناد عادی بسیار رایج بود. اما با الزامی شدن ثبت رسمی، فقط شخصی که در سامانه و دفاتر رسمی ثبت شده، مالک شناخته می‌شود. این تحول، جلوی بروز معاملات معارض را می‌گیرد و امنیت روانی و حقوقی جامعه را ارتقاء می‌دهد.
ب) کاهش پرونده‌های قضایی
بیش از یک‌سوم دعاوی مطروحه در دادگاه‌های حقوقی کشور، مرتبط با دعاوی ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، و اختلافات ناشی از قولنامه‌هاست. با اجرای این قانون و حذف معاملات عادی، حجم عظیمی از این دعاوی کاهش خواهد یافت و قوه قضائیه فرصت بیشتری برای رسیدگی به امور مهم‌تر خواهد داشت.
پ) ارتقاء جایگاه اسناد رسمی
این قانون، جایگاه سند رسمی را به جایگاه اصلی خود بازمی‌گرداند. با این تحول، نه‌تنها دفاتر اسناد رسمی به عنوان متولیان اصلی تنظیم معاملات غیرمنقول نقش پررنگ‌تری خواهند داشت، بلکه امنیت حقوقی اسناد صادره توسط آنها نیز افزایش خواهد یافت.
ت) کاهش جرائم مالی و جعل
معاملات غیررسمی بستر مناسبی برای جعل، کلاهبرداری و انتقال‌های غیرقانونی بودند. این قانون، از طریق الزام به ثبت رسمی، فضا را برای این نوع جرائم محدود می‌کند.
الف) شفاف‌سازی گردش مالی در بخش املاک
بازار املاک، از مهم‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری در ایران است؛ اما یکی از کم‌شفاف‌ترین حوزه‌ها نیز به‌شمار می‌رفت. با ثبت تمامی معاملات در سامانه رسمی، امکان ردیابی وجوه، تعیین ارزش واقعی املاک و شناسایی جریان‌های ثروت فراهم می‌شود.
ب) تقویت نظام مالیاتی کشور
برخی افراد با فروش چندباره ملک، درآمدهای کلان اما مخفیانه کسب می‌کردند. از آنجا که معاملات عادی قابل ردیابی نبودند، مالیات‌های مربوط نیز وصول نمی‌شد. این قانون با ثبت رسمی، امکان دریافت مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر درآمد و مالیات بر املاک را فراهم می‌آورد و به عدالت مالیاتی کمک می‌کند.
پ) کنترل سوداگری و ثبات بازار
ثبت معاملات رسمی، دست دلالان و سوداگرانی که با قولنامه‌های صوری اقدام به افزایش قیمت املاک می‌کردند، کوتاه می‌کند. این موضوع در کنترل تورم بخش مسکن و جلوگیری از ایجاد حباب‌های کاذب مؤثر است.
ت) تسهیل سرمایه‌گذاری و اعتبارسنجی بانکی
سند رسمی، مهم‌ترین ضمانت برای دریافت وام یا مشارکت در طرح‌های توسعه‌ای است. با ثبت رسمی املاک، اشخاص و شرکت‌ها می‌توانند از دارایی‌های خود برای تأمین مالی استفاده کنند.
الف) ارتقاء فرهنگ حقوقی جامعه
با الزامی شدن ثبت رسمی، مردم به مرور با فرآیندهای حقوقی، ثبت، و نقش دفاتر اسناد رسمی آشنا می‌شوند. این ارتقاء آگاهی می‌تواند در بلندمدت موجب کاهش سطح ناآگاهی حقوقی و ارتکاب اشتباهات جبران‌ناپذیر شود.
ب) کاهش تنش‌های خانوادگی و اجتماعی
در بسیاری از پرونده‌ها، اختلافات میان وراث، همسران، یا شرکای خانوادگی ناشی از عدم ثبت رسمی املاک بوده است. این قانون با ایجاد سند قطعی و روشن، جلوی بسیاری از این اختلافات را از ابتدا می‌گیرد.
پ) بهبود عدالت فضایی و منطقه‌ای
سامانه ملی ثبت، بستری فراهم می‌کند که معاملات املاک در دورترین مناطق کشور نیز ثبت و رهگیری شوند. این موضوع باعث گسترش عدالت جغرافیایی و کاهش محرومیت‌ها می‌شود.
وکیل دادگستری، یکی از عوامل مهم در تحقق این مزایاست. نقش او در این مسیر عبارت است از:
آموزش حقوقی به مردم و موکلین
وکیل می‌تواند از طریق مشاوره، نگارش مقاله، سخنرانی یا حضور در رسانه‌ها، آثار مثبت این قانون را برای مردم تبیین کند.
مشارکت در تنظیم اصولی قراردادها
با بهره‌گیری از تخصص و تجربه، وکیل باید به موکلین کمک کند تا قراردادها را منطبق با الزامات قانونی تنظیم و ثبت کنند.
پیشگیری از دعاوی بی‌مورد
وکیل با تحلیل وضعیت حقوقی ملک، جلوگیری می‌کند از طرح دعاوی بدون سند رسمی یا فاقد امکان اثبات.
نقش کنترلی در معاملات سازمانی و تجاری
شرکت‌ها و نهادهای عمومی می‌توانند از وکلا برای تدوین ساختار حقوقی ثبت رسمی اموال و قراردادهای ملکی بهره بگیرند.
اعتراض حقوقی در فرآیند ثبت معیوب یا ناقص
در صورتی که سامانه ثبت یا دفاتر رسمی دچار نقص یا اشتباه شوند، وکیل می‌تواند از طریق شکایت حقوقی یا اداری، حقوق موکل را استیفاء کند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نه‌فقط یک الزام حقوقی بلکه یک ابزار قدرتمند برای اصلاح ساختارهای اقتصادی، کاهش فساد، افزایش امنیت قضایی و ارتقاء فرهنگ اجتماعی است. تحقق این اهداف در گرو اجرای مؤثر و هماهنگ قانون، توسعه زیرساخت‌ها و البته حضور پررنگ وکیل دادگستری به‌عنوان حلقه واسط میان مردم و قانون است.
مقدمه: اگرچه قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مزایای متعددی در عرصه‌های حقوقی، اقتصادی و اجتماعی به همراه دارد، اما همانند هر سیاست‌گذاری تحولی، با چالش‌ها و موانع ساختاری، فرهنگی، فنی و اجرایی نیز مواجه است. شناسایی این موانع و تلاش برای رفع آنها، شرط لازم برای اجرای موفق و اثربخش این قانون خواهد بود.
الف) فقدان زیرساخت‌های فنی پایدار
سامانه ثبت معاملات اموال غیرمنقول، به‌عنوان رکن اصلی اجرای قانون، باید از پایداری، امنیت، دسترسی‌پذیری و سازگاری با حجم گسترده کاربران برخوردار باشد. در حال حاضر:
بسیاری از مناطق کشور به اینترنت پرسرعت و زیرساخت دیجیتال دسترسی ندارند؛
سامانه‌های ثنا، ثبت من، دولت من و سایر درگاه‌ها دچار قطعی و خطاهای متعدد هستند؛
دفاتر اسناد رسمی از ناسازگاری یا ناپایداری سامانه‌ها گلایه دارند.
ب) ناهماهنگی میان نهادها
وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، سازمان ثبت، دفاتر اسناد رسمی، اداره مالیات، شوراهای شهر و… همه باید در این سامانه همکاری کنند. اما نبود هماهنگی کامل میان این نهادها، روند اجرا را کند، متناقض یا حتی غیرممکن می‌سازد.
پ) نبود یکپارچگی اطلاعات ملکی
هنوز بسیاری از اسناد قدیمی به صورت سنتی نگهداری می‌شود، اسناد دفترچه‌ای و ورثه‌ای وجود دارند که در سامانه درج نشده‌اند. این خلأ باعث سردرگمی و تعارض اطلاعات می‌شود.
الف) تعارض با عرف معاملاتی کشور
در ایران، بخش عمده‌ای از معاملات ملکی با قولنامه‌های دستی و توسط مشاورین املاک انجام می‌شود. عرف غالب جامعه، ثبت رسمی را صرفاً برای نهایی کردن معامله ضروری می‌داند. این فرهنگ، در تضاد با قانون جدید است که ثبت رسمی را شرط تحقق اعتبار معامله قرار داده است.
ب) افزایش هزینه‌ها و پیچیدگی‌های اجرایی
مردم برای تنظیم سند رسمی باید هزینه‌هایی از جمله مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، تعرفه دفترخانه و استعلامات مختلف پرداخت کنند. این موضوع ممکن است باعث مقاومت عمومی شود.
پ) مشکل در املاک با وضعیت حقوقی خاص
مواردی مانند:
املاک مشاعی با ده‌ها شریک؛
اراضی وقفی یا مجهول‌المالک؛
املاکی که اسناد مالکیت ندارند یا در تصرف چند نسل قرار دارند؛ از منظر اجرایی، ثبت رسمی آنها را به فرآیندی طولانی و دشوار تبدیل می‌کند.
ت) دعاوی معارض با اسناد رسمی ناقص یا جعلی
در مواردی دیده شده که اسناد رسمی نیز دچار جعل یا اشتباه شده‌اند. این امر اعتماد عمومی به فرآیند رسمی را تضعیف می‌کند و زمینه تعارض در دعاوی را افزایش می‌دهد.
الف) فقدان آموزش حقوقی عمومی
بسیاری از مردم از الزامات جدید بی‌اطلاع‌اند و همچنان تصور می‌کنند قولنامه معتبر است. کم‌کاری رسانه‌ها، دفاتر اسناد رسمی و حتی نهادهای آموزشی در تبیین قانون، اجرای آن را با تأخیر مواجه کرده است.
ب) مقاومت مشاوران املاک
بسیاری از مشاوران املاک، منافع خود را در انعقاد قولنامه و عدم مراجعه به دفاتر رسمی می‌دانند. مقاومت صنفی این گروه در برابر اجرای قانون، در برخی مناطق به مخالفت عملی نیز منجر شده است.
نقش وکیل دادگستری در مواجهه با چالش‌ها
در مواجهه با چالش‌های اجرای قانون، وکیل دادگستری به‌عنوان بازیگر آگاه و مسئول، نقشی کلیدی دارد. از جمله:
۱. تسریع در فرآیند ثبت رسمی
وکیل با شناخت فرآیندهای قانونی و تسلط بر سامانه‌های دولتی، می‌تواند مراحل تنظیم سند را مدیریت کرده و از اطاله، خطا یا تعارض جلوگیری کند.
۲. راهنمایی حقوقی مردم در معاملات پیچیده
در مواردی که مالکیت مشاع، وقفی، با معارض یا معارضه‌های عرفی همراه است، وکیل می‌تواند:
با استعلام و تحلیل وضعیت ثبتی ملک، راه‌حل قانونی ارائه دهد؛
موکل را به مسیر درست تنظیم سند و رفع معارضات هدایت کند؛
از طرح دعاوی بی‌پایه و فاقد نتیجه جلوگیری کند.
۳. تنظیم شکایت علیه متخلفان
در صورتی که دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک یا سایر اشخاص از قانون تخطی کنند، وکیل می‌تواند با شکایت به مراجع نظارتی، از اجرای صحیح قانون حمایت کند.
۴. آموزش و فرهنگ‌سازی
وکیل با نگارش مقالات، تهیه ویدئوهای آموزشی، سخنرانی در انجمن‌ها یا همکاری با نهادهای رسانه‌ای، می‌تواند نقش مؤثری در ارتقاء آگاهی عمومی ایفا کند.
۵. پیشنهاد اصلاحات به مراجع قانون‌گذاری
کانون‌های وکلا، با همکاری وکلا و پژوهشگران، می‌توانند پیشنهادهای اصلاحی برای رفع چالش‌های آیین‌نامه یا قانون را به مجلس، قوه قضاییه یا سازمان ثبت ارائه دهند.
برای موفقیت اجرای این قانون، باید موارد زیر در قالب اصلاحات و تسهیلات اجرایی لحاظ شود:
تدوین دستورالعمل برای املاک دارای تعارض یا مجهول‌المالک
طراحی نسخه ساده سامانه برای مناطق محروم
ایجاد تعرفه حمایتی برای افراد کم‌درآمد در تنظیم سند
تسهیل فرآیند انتقال مالکیت در املاک مشاع و خانوادگی
تنظیم قراردادهای پیش‌فروش، اجاره و صلح به‌صورت هوشمند در سامانه
هیچ قانونی بدون مواجهه با چالش، قابلیت اجرا ندارد. اما آنچه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی را ممکن می‌سازد، ترکیب اصلاح زیرساخت‌ها، آموزش همگانی، و نقش‌آفرینی هوشمندانه وکیل دادگستری است. با بهره‌گیری از ظرفیت‌های جامعه حقوقی کشور، و شناسایی دقیق چالش‌ها، می‌توان این قانون را نه‌تنها به ابزاری برای مقابله با فساد ملکی، بلکه به الگویی برای شفاف‌سازی سایر حوزه‌ها نیز تبدیل کرد.
پس از تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال ۱۴۰۰، قوه قضائیه موظف شد ظرف مدت شش ماه آیین‌نامه اجرایی لازم را تهیه و ابلاغ نماید. این آیین‌نامه نهایتاً در تاریخ ۲۱ خرداد ۱۴۰۴ با امضای معاون اول قوه قضائیه تصویب و منتشر شد.
آیین‌نامه، در واقع نقشه راه اجرایی این قانون است. بدون وجود آیین‌نامه، اجرای مواد قانونی دچار سردرگمی، برداشت‌های متعارض و کندی در پیشبرد خواهد شد. این سند، فرآیند عملیاتی‌سازی الزام ثبت رسمی را تبیین کرده و سامانه محوری اجرای آن را بنیان نهاده است.
آیین‌نامه شامل چندین ماده است که می‌توان آنها را در چند محور عمده خلاصه کرد:
الف) سامانه مرکزی ثبت رسمی معاملات
تمامی معاملات غیرمنقول باید از طریق سامانه مشخص‌شده انجام گیرد.
سامانه متصل به ثبت احوال، ثبت اسناد، شهرداری‌ها، جهاد کشاورزی و سایر نهادهای مرجع خواهد بود.
انجام عمل حقوقی فقط پس از طی مراحل تایید اطلاعات، احراز مالکیت، و بارگذاری مدارک ممکن است.
ب) احراز هویت و اصالت مالکیت
تنها کسانی که کد ملی، شماره همراه ثبت‌شده در سامانه ثنا، و رمز احراز هویت را داشته باشند می‌توانند اقدام به ثبت نمایند.
هرگونه تعارض در مالکیت یا مغایرت اطلاعات، مانع از انجام عمل حقوقی خواهد شد.
پ) ضوابط بارگذاری اسناد و مدارک
سند رسمی مالکیت، استعلامات شهرداری، نقشه ثبتی، تصویر مدارک هویتی و خلاصه قرارداد باید بارگذاری شود.
در برخی موارد، فیلم و صوت تأیید طرفین معامله نیز الزامی است.
ت) محدودیت در معاملات خاص
املاک مشاع، وقفی، در بافت‌های فرسوده یا دارای سابقه تصرف نیازمند بررسی دقیق‌تر و تأییدات مضاعف هستند.
معاملات مبتنی بر اقساط تا زمان پرداخت کامل، قابل ثبت نیستند مگر با تضمین رسمی.
۱. محوریت شفافیت دیجیتال:
برای نخستین‌بار، فرآیند معاملات ملکی در یک بستر شفاف، الکترونیکی و قابل ردگیری طراحی شده است.
۲. اتصال هم‌زمان به چندین سامانه:
تطبیق اطلاعات ملکی و هویتی با داده‌های ثبت‌احوال، شهرداری، بانک‌ها، و سایر نهادها امکان سوءاستفاده را به حداقل می‌رساند.
۳. امکان نظارت سیستمی بر قراردادها:
با ذخیره‌سازی صوت و تصویر توافق، امکان انکار، جعل یا تغییر مفاد قرارداد کاهش یافته است.
۴. امکان رسیدگی سریع‌تر به تعارضات مالکیت:
در صورت بروز مغایرت در اطلاعات، سامانه به‌طور خودکار مسیر حل اختلاف را تعیین و اعلام می‌کند.
۱. زبان فنی و پیچیده برای عموم مردم:
متن آیین‌نامه از ادبیاتی حقوقی و فنی بهره می‌برد که برای افراد عادی قابل درک نیست. این مسئله باعث وابستگی بیشتر مردم به واسطه‌ها یا مشاوران غیررسمی خواهد شد.
۲. هزینه‌بر بودن فرآیند:
تهیه مدارک، پرداخت هزینه دفاتر رسمی، انجام استعلامات و الزامات بارگذاری، فرآیند ثبت را پرهزینه می‌کند.
۳. بار اجرایی بالا برای دفاتر رسمی و مردم:
دفاتر اسناد رسمی ملزم به تطبیق کامل با سامانه و بررسی دقیق هستند که ممکن است موجب ازدحام، تأخیر و نارضایتی شود.
۴. عدم توجه به استثنائات:
املاک واقع در مناطق عشایری، روستایی، محروم یا دارای بافت غیررسمی هنوز آماده ثبت الکترونیکی نیستند. آیین‌نامه راه‌حلی برای این موارد ارائه نداده است.
وکلای دادگستری در کنار دفاتر اسناد رسمی، عاملان کلیدی در اجرای مؤثر آیین‌نامه هستند:
۱. تفسیر آیین‌نامه برای موکلین
وکیل، آیین‌نامه را به زبان ساده برای مردم، شرکت‌ها و مؤسسات ترجمه و تشریح می‌کند تا آنان بتوانند با کمترین خطا در سامانه اقدام کنند.
۲. همراهی در بارگذاری مدارک
بسیاری از معاملات دارای پیچیدگی‌های حقوقی و فنی هستند. وکیل با تهیه مدارک کامل و هماهنگ، از بروز نقص یا رد درخواست جلوگیری می‌کند.
۳. پیگیری ایرادات سامانه
در صورت بروز اشکال سیستمی یا تعارض در اطلاعات، وکیل می‌تواند با ارسال نامه رسمی، مراجعه به دفاتر، یا حتی شکایت، از حقوق موکل دفاع کند.
۴. طرح دعاوی الزام به ثبت و الزام به سند رسمی
در مواردی که یکی از طرفین از ثبت رسمی امتناع کند، وکیل می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، موکل را به نتیجه حقوقی برساند.
تنظیم نسخه ساده‌شده آیین‌نامه برای مردم و مشاوران املاک؛
امکان ثبت آفلاین یا حضوری برای مناطق فاقد اینترنت؛
در نظر گرفتن معافیت‌های مالیاتی برای ثبت نخستین سند رسمی هر خانوار؛
طراحی نسخه آزمایشی آیین‌نامه در چند شهر پیش از اجرای سراسری؛
تشکیل کمیته مشترک از وکلا، دفاتر اسناد رسمی، و قضات برای پایش آیین‌نامه.
آیین‌نامه اجرایی تبصره ۷ ماده ۱۰، ستون اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات است. با طراحی یک سامانه متمرکز و هوشمند، این آیین‌نامه تلاش دارد نظام ثبت معاملات را وارد عصر دیجیتال و شفافیت کامل کند. با این حال، برای موفقیت آن باید:
چالش‌های اجرایی جدی گرفته شود؛
از توان وکلا و دفاتر رسمی به‌درستی استفاده گردد؛
و آموزش، ساده‌سازی و نظارت در رأس امور اجرایی قرار گیرد.
هیچ قانونی صرفاً با تصویب روی کاغذ محقق نمی‌شود؛ بلکه آنچه ضامن اجرای موفق آن است، وجود پیش‌نیازها، همکاری نهادها، آموزش عمومی، و همراهی اجتماعی است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز از این قاعده مستثنی نیست. برای موفقیت این قانون، باید آن را از منظر «نظام حقوقی»، «نهادهای اجرایی» و «رفتار اجتماعی» تحلیل و هدایت کرد.
الف) توسعه و تقویت زیرساخت فنی و سامانه‌ای
سامانه ثبت رسمی معاملات باید بدون قطعی، با امکان بارگذاری آسان مدارک و پاسخ‌دهی سریع به استعلامات، ۲۴ ساعته در دسترس عموم باشد.
زیرساخت‌های حقوقی، امنیتی و فنی آن باید به‌گونه‌ای باشد که هرگونه جعل، مداخله یا نفوذ غیرقانونی را ناممکن کند.
اتصال برخط به سازمان ثبت اسناد، ثبت احوال، شهرداری، مالیات و بانک مرکزی برای صحت‌سنجی اطلاعات ضروری است.
ب) آموزش حقوقی همگانی
آگاهی‌بخشی عمومی باید از طریق رسانه ملی، شبکه‌های اجتماعی، دفاتر اسناد رسمی و کانون‌های وکلا به مردم منتقل شود.
باید مفاهیم پیچیده‌ای چون «اعتبار سند رسمی»، «معاملات معارض»، «عدم پذیرش سند عادی در دادگاه» به زبان ساده برای مردم توضیح داده شود.
ج) همکاری و هم‌افزایی نهادها
اجرای این قانون نیازمند مشارکت فعال وزارت دادگستری، قوه قضائیه، سازمان ثبت اسناد، شهرداری‌ها، وزارت کشور، سازمان مالیاتی و دفاتر اسناد رسمی است.
عدم هماهنگی در استعلام‌ها، تضاد در پاسخ‌گویی، یا اختلاف رویه میان دفاتر و نهادها، اعتماد عمومی را سلب خواهد کرد.
د) نظارت مستمر بر عملکرد سامانه و نهادها
باید کمیته‌ای دائمی از نمایندگان قوه قضائیه، سازمان ثبت، کانون وکلا، دفاتر اسناد رسمی و جامعه مشاوران املاک تشکیل شود که عملکرد اجرایی سامانه و قانون را رصد، تحلیل و اصلاح نماید.
هر تحول ساختاری در نظام حقوقی نیازمند دوره‌ی گذار است. پیشنهاد می‌شود:
در شش ماه اول اجرای قانون، صرفاً ثبت معاملات جدید الزامی گردد و معاملات سابق دارای مهلت برای رسمیت‌بخشی شوند؛
املاک واقع در روستاها، بافت‌های فرسوده یا مناطق فاقد اینترنت، در مرحله اول مشمول الزام نباشند و از مزایای طرح ویژه‌ای بهره‌مند گردند؛
برای افرادی که بار اول اقدام به ثبت رسمی می‌کنند، تخفیف یا معافیت از پرداخت برخی هزینه‌ها در نظر گرفته شود.
الف) وحدت رویه در محاکم
باید دستورالعملی رسمی توسط دیوان عالی کشور یا شورای قضایی ابلاغ شود که:
پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، هیچ دعوای استنادشده به سند عادی پذیرفته نشود؛
استثنائات قانونی به‌صورت شفاف و محدود تعریف شود؛
قضات با سرعت، دقت و وحدت رویه، پرونده‌های الزام به ثبت رسمی را بررسی کنند.
ب) برخورد با تخلفات حقوقی
وکلای متخلف، دفاتر رسمی مشارکت‌کننده در معاملات صوری یا مشاوران املاکی که موجب انحراف از ثبت رسمی می‌شوند، باید با برخورد انتظامی یا کیفری مواجه گردند.
در بخش‌های پیشین، بارها به نقش وکیل دادگستری اشاره شد؛ اما در مقام جمع‌بندی، باید به صورت ساختاری به این نقش پرداخت. وکیل دادگستری باید:
۱. حافظ حقوق مردم در فرآیند ثبت رسمی باشد
تحلیل وضعیت سندی املاک؛
تشخیص موانع ثبت؛
جلوگیری از تضییع حقوق موکل در تنظیم نادرست یا ناقص.
۲. وکیل در جایگاه ناظر اجرای عدالت
طرح دعوا در صورت امتناع طرف مقابل از ثبت رسمی؛
اعتراض به ثبت ناقص یا نادرست در سامانه؛
شکایت از دفاتر رسمی متخلف یا نهادهای ناکارآمد.
۳. عامل ارتقاء فرهنگ حقوقی جامعه
نگارش یادداشت‌های حقوقی، تهیه بروشور، تولید محتوای آموزشی؛
همکاری با رسانه‌ها برای تبیین فواید قانون.
۴. بازوی اصلاح‌گری و نظارت بر قانون
ارسال پیشنهادهای اصلاحی به مجلس، قوه قضائیه یا کانون وکلا؛
همکاری با نهادهای قانون‌گذار برای پالایش اجرای آیین‌نامه‌ها و مقررات فرعی.
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» یک گام اساسی در جهت شفاف‌سازی مالکیت، مبارزه با فساد، کاهش جرایم ملکی و ساماندهی بازار املاک در ایران است. با آن‌که چالش‌ها و موانع جدی در مسیر اجرای آن وجود دارد، اما در صورت مدیریت صحیح، می‌توان آن را به الگویی موفق در اصلاح ساختار حقوقی و اقتصادی کشور تبدیل کرد.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده