در این مطلب به موضوع شایع وکالت فروش ملک و انواع وکالت فروش ملک در جامعه می‌پردازیم که ممکن است مخاطرات فراوانی را برای اشخاص حقیقی و حقوقی جهت تضییع حقوق آنها ایجاد نماید. خیلی موارد بالاخص در خصوص خرید و فروش املاک، اراضی و اتومبیل با این عنوان از سوی فروشنده مواجه می‌شویم که وکالت به شما اعطا می‌شود و خودتان صفر تا صد کار را انجام دهید که این امر مشکلاتی را در آینده برای خریدار ایجاد خواهد نمود که پس از توضیح وکالت فروش ملک و شرایط و انواع آن به شرح ذیل به آن خواهیم پرداخت.
در صورت اعطای وکالت از سوی خریدار حتما در شرح موضوع وکالت‌نامه تمامی اختیارات لازم، کافی و وافی را درج نمایید، چراکه وفق ماده 663 قانون مدنی وکیل نمی‌تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد. در صورت انجام عمل خارج از حدود وکالت، ضمانت اجرای تجاوز از حدود وکالت، فضولی بودن اقدام وکیل و عدم نفوذ معامله‌ای است که منعقد نموده است و از طرفی امکان انتقال مورد معامله به دلیل عدم وجود اختیارات غیر ممکن می‌شود.
وکالت فروش ملک یکی از انواع وکالتنامهها می‌باشد که براساس آن فروشنده، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، وکالت می‌دهد که حتی در صورت عدم حضور، خریدار ملک بتواند کلیه امور لازم جهت انتقال ملک به خودش را انجام دهد.
براین اساس خریدار، صرفا وکیل شده است تا به نام خود، سند مالکیت را اخذ نماید و تا قبل از اخذ سند قطعی، هنوز حق مالکیت وی، ایجاد نشده است.
بنابراین وکالت برای فروش ملک به منزله اعطای مالکیت به خریدار نیست، این مورد را به خاطر بسپارید که برای انتقال قطعی ملک به خریدار لازم است حتماً سند رسمی قطعی انتقال تنظیم شود.
بنابراین در شرایطی که به هر علت مجبور به گرفتن وکالت برای فروش ملک هستید، به عنوان خریدار، می‌بایست بلافاصله برای سند زدن و انتقال ملک به خود، اقدامات لازم را انجام دهید تا حقوق شما تضییع نشود.
چرا که وکالت، حتی در صورتی که از نوع وکالت بلاعزل و نامحدود هم باشد، باز هم وفق قانون مدنی یکی از عقود جایز تلقی می‌شود. به این معنا که با فوت، جنون یا سفیه شدن وکیل یا موکل، از بین رفته و به اصطلاح حقوقی آن وفق ماده 678 قانون مدنی، این وکالت نامه، مرتفع می‌شود.
وکالت فروش ملک ممکن است به صورت وکالت بلاعزل و نامحدود یا وکالت با اختیار عزل و مدت‌دار باشد.
این تصور اشتباه و غلط است که صرف داشتن وکالت بلاعزل به معنای انتقال ملک به وکیل می‌باشد چرا که وفق ماده 678 قانون مدنی وکالت به طرق ذیل مرتفع می‌شود:
مدت اعتبار وکالت فروش ملک در متن وکالت‌نامه ذکر می‌شود و ممکن است وکالت‌نامه به پایان برسد. اگر پس از عقد قرارداد یکی از طرفین دچار جنون شود یا فوت کند، وکالت‌نامه باطل می‌شود.
آنچه در خصوص وکالت فروش ملک وفق ماده 683 قانون مدنی حائز اهمیت می‌باشد این است که هرگاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد، یا به طور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل باشد به جا آورد، مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد، وکالت منفسخ می‌شود.
علاوه بر موارد فوق‌الذکر پایان یافتن مدت وکالت را نیز باید بر سایر موارد انحلال آن افزود.
براساس توضیحات ارائه شده عقد وکالت، عقد جایز است که در شرایطی همچون فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین عقد از بین می‌رود، لذا در صورتی که فروشنده خانه فوت کند، عقد وکالت فروش ملک، پایان یافته و دیگر خریدار، نمی‌تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند.
بنابراین در فروش وکالتی ملک، خریدار، صرفا پس از دریافت سند قطعی، مالک خواهد شد، پس تا قبل از آن، هر چند مبلغ ملک پرداخته شده باشد، هنوز هم خریدار، به لحاظ قانونی، مالک محسوب نمی‌شود، مگر اینکه در کنار وکالت‌نامه، قولنامه‌ای نیز تنظیم شده باشد.
اما سوالی که ممکن است برای شما هم پیش آمده باشد این است چه ایرادات و اشکالاتی در خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه وجود دارد. وکالت در فروش ملک ایراداتی نیز دارد که در ادامه آنها را شرح خواهیم داد.
فروش ملک با اعطاء وکالت، در اکثر مواقع در شرایطی صورت می‌گیرد که به دلایل متفاوت امکان انتقال سند ملک به خریدار، فراهم نباشد. در این شرایط، فروشنده، به خریدار وکالت فروش می‌دهد تا بتواند مالکیت ملک مورد نظر را به خود منتقل نماید.
یکی از مواردی که فروشنده با اعطای وکالت به خریدار به وی این امکان و اجازه را می‌دهد که در غیبت فروشنده اقدام به گرفتن سند ملک به نام خویش نماید، زمانی است که ملک مورد فروش به علت وام اخذ شده در رهن بانک بوده و در زمان فروش آن، شرایط انتقال قطعی ملک به نام خریدار وجود نداشته است.
به همین جهت خریدار این اجازه را دارد تا زمانی که اقساط وام مسکن به پایان برسد، بدون حضور فروشنده به نام خودش سند ملک دریافت نماید.
یکی از دلایل بسیار رایج برای معامله با اعطای وکالت فروش، عدم آمادگی سند ملک است، در واقع امر املاک تازه ساخت مورد دیگری است که شرایط اعطای وکالت فروش را به وجود می‌آورد، چرا که تا قبل از اخذ گواهی پایان کار از شهرداری و همچنین تنظیم صورت مجلس تفکیکی منجر به صدور سند مالکیت نمی‌شوند.
در این موارد سازنده یا مالکین در خصوص ملک‌های نوساز وکالت فروش به خریداران اعطاء می‌نمایند که ممکن است به علت عدم اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری شامل جریمه‌های ساخت‌وساز یا حتی در مواردی تخریب شده باشند، به همین خاطر احتمال دارد در آینده خساراتی را برای خریداران به وجود بیاورد که قابل جبران نباشد.
در برخی از شرایط، هزینه بالای نقل و انتقالات رسمی ملک، موجب می‌شود که بسیاری از دلالان ملکی، با استفاده از وکالت فروش ملک، چند باره به خرید و فروش املاک بپردازند. که این مورد ممکن است شرایط و وضعیت خطرناکی را برای خریدار به وجود آورد که نتیجه آن مواجه شدن با اشخاص متعدد و ضرر و زیان جبران ناپذیری می‌باشد.
جهات دیگری مانند مفقود شدن سند رسمی ملک، فقدان سابقه ثبتی و سند رسمی برای ملک، طولانی و زمان‌بر بودن روند انتقال سند رسمی ملک، احتیاج فوری مالک به ثمن معامله و فرار فروشنده از زیر بار مالیات نقل و انتقال از مواردی است که فروشندگان به خریداران وکالت در فروش اعطا می‌نمایند.
این مورد را حتما در معاملات خود رعایت نمایید که علاوه بر تنظیم وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه نیز در تمامی مراحل فروش، باید وجود داشته باشد، و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در معاملات خود وارد نکرده چرا که این دو سند دو عضو غیرقابل تفکیک و تجزیه‌ناپذیر هستند و در صورت امکان بهتر است همزمان مبایعه‌نامه و وکالت‌نامه را تنظیم و امضاء نماید.
در صورتی که می‌خواهید از سوءاستفاده‌های احتمالی از وکالت‌نامه در آینده جلوگیری کنید، ضروری است که این قرارداد را بدون محدودیت زمانی و به صورت نامحدود تنظیم کنید. بهتر است که در معاملاتی با وکالت‌نامه کلی موکل در رابطه با اموال منقول و غیرمنقول انجام می‌شود و تعداد زیادی موکل مانند وراث یا شرکا وجود دارد، وارد نشوید.
در معاملات مربوط به ملک‌های وکالتی یا ملک‌هایی که در رهن بانک می‌باشند، حتماً در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی ملک اقدام کنید.
در صورتی که به عنوان وکیل یا موکل، وارد یک معامله وکالتی شدید و وکالت‌نامه اصلی را پیش از تنظیم نهایی کامل و دقیق مطالعه کنید. در این صورت به طور قطعی مشخص می‌شود که حدود اختیارات وکیل شامل چه مواردی خواهد بود.
در تنظیم اسنادی با وکالت بلاعزل، به این دلیل که موکل همچنان حق عمل و اقدام در موضوع وکالت دارد، حتماً به طور مشخص و صریح در متن قرارداد عنوان کنید که ایشان حق هیچ‌گونه مداخله در موضوع وکالت را ندارد.
حتما قبل از انجام معامله و امضای قرارداد از بهترین وکیل ملکی در تهران مشاوره بگیرید. دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلاء معید آماده ارائه خدمات مشاوره، قبول وکالت در زمینه املاک، اراضی و حقوق ثبت می‌باشد.
دپارتمان حقوقی معید یکی از بهترین دپارتمان‌های حقوقی در تهران است که وکیل ملکی در تهران از موفق‌ترین وکلای این دپارتمان وجود دارد.
از مهم‌ترین تفاوت‌های فروش ملک با ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی آن است که در فروش وکالتی خریدار تنها بعد از دریافت سند قطعی، مالک ملک محسوب می‌شود و تا قبل از آن مالکیت ندارد.
بنابراین حتی اگر مبلغی هم بین خریدار و فروشنده رد و بدل شده باشد، با صرف استناد به وکالت‌نامه نمی‌توانید مالکیت خود را به اثبات برسانید.
همچنین در اکثریت موارد رویه قضایی صرفا براساس وکالت‌نامه فروش، مالکیت شما را نمی‌پذیرد، با التفات به این امر از منظر قانونی خریدار مالک نیست مگر آنکه در کنار وکالت‌نامه، قولنامه‌ای هم بین طرفین تنظیم گردد.
آن چیزی که در اکثر مواقع موجبات ضرر و زیان خریداران را فراهم می‌نماید، این تصور افراد است که با اخذ وکالت‌نامه بلاعزل دیگر خطری آنها را تهدید نمی‌نماید.
یعنی این تصور اشتباه که با گرفتن وکالت فروش ملک از جانب فروشنده آنها مالک ملک مورد نظر شده‌اند مخصوصا به استناد بلاعزل بودن وکالت فروش ملک، هیچ خطری متوجه وضعیت مالکیت آنان بر ملک مورد نظر نیست.
در حالی که وکالت‌نامه فروش ملک از لحاظ قانونی نوعی عقد جایز می‌باشد، بدین معنا که در شرایطی مانند فوت، جنون یا سفیه شدن وکیل یا موکل از بین می‌رود.
براین اساس اگر که فروشنده خانه فوت نماید، عقد وکالت‌نامه، پایان‌یافته و دیگر خریدار نمی‌تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند، اما در خصوص فروش ملک با سند قطعی، این مشکل به وجود نخواهد آمد.
علاوه بر این موارد، در شرایطی وکالت فروش خانه و مسکن، ممکن است با معایب دیگری نیز همراه بوده و برای خریدار ملک، مشکلاتی را ایجاد نماید.
به عنوان نمونه، در شرایطی، ممکن است که فروشنده، علاوه بر وکالت دادن به خریدار، مجددا همان ملک را به اشخاص دیگری نیز بفروشد. چرا که به استناد ماده 683 قانون مدنی وکالت دادن به وکیل برای فروش خانه، نافی اختیار موکل برای فروش مسکن خود نمی‌باشد، هر چند که می‌توان در وکالت‌نامه فروش ملک، این حق موکل را اسقاط نمود.
بهتر است در متن وکالت‌نامه فروش ملک مواردی مانند بلاعزل بودن وکیل و اسقاط حق موکل جهت فروش مجدد ملک ذکر گردد و مدت زمان وکالت نامحدود باشد.
با توجه به قانون ایران، اختیارات وکیل در فروش ملک به صورت دقیق در وکالت‌نامه و با توافق طرفین مشخص می‌شود. به طور کلی، وکیل می‌تواند به نمایندگی از موکل، ملک را به فروش برساند، مذاکرات مربوطه را انجام دهد و حتی قرارداد فروش را امضا کند. با این حال، دامنه اختیارات وکیل می‌تواند از وکالتی به وکالت دیگر متفاوت باشد. برخی وکالتنامهها اختیار تام و مطلق به وکیل می‌دهند تا در تمام مراحل فروش ملک تصمیم‌گیری کند، اما در صورتی که اختیارات وکیل را محدود باشد، در بعضی موارد فقط اختیار دارد. بنابراین مهم‌ترین موارد اختیارات وکیل در وکالت فروش شامل موارد زیر می‌باشد:
وکالت فروش ملک، امری تخصصی است که مستلزم توجه به جزئیات حقوقی و قانونی بسیاری است. به منظور جلوگیری از بروز مشکلات و انجام صحیح معامله، توصیه می‌شود حتماً از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی استفاده شود. وکیل می‌تواند با بررسی دقیق وکالت‌نامه، اطمینان حاصل کند که کلیه اختیارات لازم برای فروش ملک به وکیل واگذار شده است و همچنین در مراحل مختلف معامله، از جمله تنظیم قرارداد و انتقال سند، مشاوره‌های لازم را ارائه دهد. ما در این مقاله به موضوع شایع وکالت فروش ملک و انواع وکالت فروش ملک در جامعه پرداختیم.
۱- آیا می‌توان وکالت فروش ملک را لغو کرد؟
بله، در صورت وجود شرایط قانونی، امکان لغو وکالت فروش ملک وجود دارد.
۲- آیا وکیل می‌تواند ملک را به قیمت پایین‌تر از قیمت واقعی بفروشد؟
در صورتی که در وکالت‌نامه قید شده باشد، وکیل می‌تواند ملک را به هر قیمتی که مصلحت بداند، بفروشد.
۳- آیا وکیل می‌تواند در هنگام فروش ملک، تخفیف به خریدار بدهد؟
این موضوع بستگی به مفاد وکالت‌نامه دارد، اگر اختیار آن را داشته باشد، می‌تواند به خریدار تخفیف دهد.
۴- در صورت بروز اختلاف بین موکل و وکیل، چه کسی باید به دادگاه مراجعه کند؟
در صورت بروز اختلاف بین وکیل و موکل، هر یک از طرفین می‌تواند به صورت جداگانه به دادگاه مراجعه کند.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده