دعاوی اجاره مرتبط با املاک و اراضی

اجاره املاک و اراضی، یکی از رایج‌‌ترین قراردادهای مدنی است که در زندگی روزمره با آن مواجه می‌شویم. از اجاره یک آپارتمان کوچک تا اجاره یک ملک تجاری بزرگ، همه ما در نقطه‌ای از زندگی با این قرارداد سروکار داریم. اما گاهی اوقات، اختلافاتی بین موجر و مستاجر به وجود می‌آید که منجر به بروز دعاوی حقوقی می‌شود. این دعاوی املاک و اراضی  ممکن است دلایل مختلفی داشته باشند، مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تخریب ملک، عدم تخلیه ملک در موعد مقرر و…. در این مقاله، قصد داریم به بررسی جامع دعاوی املاک و اراضی بپردازیم و اطلاعات مفیدی را در اختیار شما قرار دهیم تا در صورت مواجهه با چنین مواردی، بتوانید بهترین تصمیم را اتخاذ کنید.

روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل

موردی که شاید برای خیلی از افراد جامعه شایع بوده مبحث روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل به استناد پایان یافتن مدت قرارداد یا دلایل دیگر می‌باشد که بعد از بررسی سیر تاریخی مقررات موجود در این زمینه در قوانین مدون کشور؛ به بررسی انواع آن اعم از حکم تخلیه، دستور تخلیه و شرایط آن خواهیم پرداخت.

وکیل تخلیه در تهران (وکیل ملکی در تهران) کسی است که به قوانین موجر و مستاجر تسلط کامل دارد و می‌داند در زمانی که مستاجر ملک از تخلیه ملک استنکاف می‌کند چگونه در مقام دفاع از حقوق موجر برآید و با گرفتن حکم تخلیه منزل موجر از دادگاه، الزام  مستاجر را به تخلیه ملک از دادگاه که در حال حاضر شورای حل اختلاف مرجع صالح به رسیدگی است بخواهد.

تیم حقوقی معید در تلاش است که در این راستا بهترین خدمات را به افراد ارائه بدهد و به موجری که خواستار گرفتن حکم تخلیه ملک خود بوده مشاوره لازمه را بدهد تا بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن، مستاجر را از منزلش بیرون نماید و حکم تخلیه او را از دادگاه بگیرد؛ شما می‌توانید با شماره تماس و راه‌های ارتباطی که در سایت اعلام شده با ما در ارتباط باشید.

موردی که شاید برای خیلی از افراد جامعه شایع بوده مبحث روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل به استناد پایان یافتن مدت قرارداد یا دلایل دیگر می‌باشد که بعد از بررسی سیر تاریخی مقررات موجود در این زمینه در قوانین مدون کشور؛ به بررسی انواع آن اعم از حکم تخلیه، دستور تخلیه و شرایط آن خواهیم پرداخت.

بررسی قوانین تخلیه ملک

در مورد تخلیه املاک و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانونگذاری ایران وضع شده است که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند. قوانین و مقررات حاکم بر اجاره املاک و اماکن مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال‌های 39، 56، 62 و 76 و نیز آیین‌نامه‌های اجرایی آنها و همچنین مقررات قانون مدنی در باب اجاره و تخلیه دعوی تخلیه وقتی مطرح می‌شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می‌کند و خواهان تخلیه ملک خود می‌شود. بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.

 قوانین حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری 

املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن‌ها می‌توانند فعالیت داشته باشند. اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این امکان دارد که زنها آنها را با هم مورد بررسی قرار می‌دهیم:

املاکی که تا تاریخ 1356/02/05 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده‌اند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند. اماکن تجاری که قبل از سال۵۶ یا بعد از سال۵۶ تاقبل از سال ۷۶ به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهند بود.

 املاکی که از تاریخ 1356/02/05 تا 1376/06/17 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچ‌گونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشند.

 املاک تجاری که از تاریخ 1376/06/17 و به بعد اجاره داده شده باشند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی‌تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می‌شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

درخواست صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه توسط موجر

مقنن در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردی را نام می‌برد که موجر می‌تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از:

• موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند.
• در صورت احتیاج مالک
• وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد.
•  وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود.
• مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد.
•  مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.
•  هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.

شرایط قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76

اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال76سال 76 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:

1- اجاره‌نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.

2- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

چنانچه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا، اثر انگشت خود را درج کنند، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه، خارج می‌کنند و معتقدند، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

3- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.

4- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

5- قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر‌تجاری یا املاک تجاری، فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.

تمام 5 شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد؛ نمی‌توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره‌نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می‌شود.

همچنین باید به این دو نکته توجه داشت که:

در دعوی تخلیه، صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه، کفایت می‌کند و لازم نیست، خواهان مالک عین ملک نیز باشد. با این حال در رویه‌ی شوراهای حل اختلاف، سند مالکیت نیز مطالبه می‌شود.

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه‌ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری، رسیدگی و صادر می‌شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می‌شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی و با تشکیل جلسه و دعوت طرفین رسیدگی می‌شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می‌گردد.
• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.
• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.
• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می‌شود و دستور غیابی وجود ندارد؛ در حالی که حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

در پایان با التفات به تخصصی بودن موضوع مربوط به تخلیه املاک مسکونی و تجاری و نحوه درست طرح دعوی آن می‌توانید از دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلاء معید در خصوص مشکلات حقوقی خود در زمینه گرفتن حکم تخلیه منزل خود مشاوره و از خدمات حقوقی آن بهره‌مند شوید.

تعدیل اجاره بهاء

تعدیل اجاره بهاء، موضوعی است که در روابط موجر و مستأجر همواره از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است.

تعدیل اجاره بهاء به معنای تغییر مبلغ اجاره با توجه به شرایط اقتصادی، تورم و ارزش روز ملک است. این عمل با هدف ایجاد توازن میان حقوق موجر که مالک ملک است و مستأجر که از ملک استفاده می‌کند، انجام می‌شود. بنابراین به نکات مهم در این موضوع توجه کنید: 

1) هدف از نگارش ماده ۴ در  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 چه می‌باشد؟

ماده ۴ ق.ر.م.م ۵۶ به عدم امکان تخلیه ملک (مگر در موارد خاص که امکان پذیر می‌باشد) در قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۵۶ به جهت حصول حق کسب و پیشه برای مستاجر اشاره دارد.

 در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 اگر کسی در یک ملک تجاری کسب و کاری دارد یا از قدیم‌الایام یعنی پیش از اول مهرماه سال ۱۳۷۶ آن ملک را با هر کاربری اجاره کرده باشد ولی از آن استفاده تجاری بکند مستحق حق کسب یا پیشه یا تجارت می‌شود که در عرف به آن سرقفلی گفته می‌شود که با حق سرقفلی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ متفاوت می‌باشد.

از این‌ رو موجری که با انقضاء مدت اجاره امکان تخلیه ملک خود را ندارد؛ عادلانه است که بتواند در مواعد قانونی نسبت به طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها اقدام نماید.

2) معنا و مفهوم تعدیل در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

عنوان تعدیل اجاره‌بها در خصوص اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 می‌باشد که به دلیل تجاری بودن، پایان مدت قرارداد موجب انقضا اجاره و تخلیه نبوده و مستاجر حق ادامه تصرفات خود را داشته است و از این جهت است که پس از گذشت چند سال از انعقاد اجاره، هزینه‌ها تغییر نموده و موجب نابرابری عوضین شامل اجاره بهاء و عین مستاجره می‌شود؛ قانون‌گذار با پیش‌بینی تعدیل اجاره بهاء امکان برابری عوضین را فراهم نموده است.

3) دعوی تعدیل مختص چه اماکن و مشمول کدام قانون است؟

تعدیل موضوع قانون سال ۱۳۵۶ مختص اماکن تجاری است و نمی‌توان از این قانون برای تعدیل اماکن مسکونی استفاده کرد و تعدیل زمانی قابل اعمال است که اجاره بهای ملک مشخص باشد و اختلافی نیز این حیث بین طرفین وجود نداشته باشد.

علی‌رغم اطلاق ماده و عدم تجزیه اماکن تجاری و مسکونی در تسریع این ماده به اماکن مسکونی خلاف ظاهر آن باید تردید کرد، چرا که در خصوص اماکن مسکونی که یک ساله و با اراده موجر به محض انقضاء مدت قابل تخلیه است نیازی به تعدیل اجاره‌بها نیست؛ مگر آنکه قرارداد اجاره طولانی مدت و بدون تعدیل اجاره باشد که البته نظر دیوان‌عالی کشور در این باب خلاف عقیده و نظر اخیر می‌باشد و پذیرش دعوی تعدیل اجاره بهاء را در این مورد نمی پذیرد.

4) شرایطی که در طرح دعوی تعدیل اجاره بها باید رعایت کنیم:

شرط تعدیل اجاره بهاء شامل موردی می‌شود که هم مدت قرارداد منقضی شده و هم سه سال از زمان تصرف مستاجر یا تعدیل اجاره‌بها گذشته باشد که در مورد قرارداد دو ساله لازم است یک سال از مهلت قرارداد بگذرد تا سه سال تمام شود اما در مورد قرارداد ۴ ساله نمی‌توان پیش از انقضای مدت قرارداد تقاضای تعدیل اجاره بها را کرد.

الف) شرط انقضاء مدت اجاره

شرط انقضاء مدت اجاره صراحتا در ماده بیان شده است و نظر به «واو» عطفی که فی‌مابین دو شرط وجود دارد؛ به نظر می‌رسد برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها انقضاء مدت اجاره الزامی است، حتی اگر مدت سه سال گذشته باشد.

البته با توجه به انقضاء مدت اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و عدم تمدید در سال‌های اخیر، این شرط در اغلب اجاره‌های مشمول قانون مذکور محرز می‌باشد.

ب) انقضاء مدت ۳ سال از زمان تصرف مستاجر یا تعدیل اجاره بها

5) عواملی که در محاسبه تعدیل اجاره بهاء موثر می‌باشد:

در نظریه کارشناس قدمت بنا، نوع شغل، عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی، مدت اجاره، مکان مورد اجاره و موقعیت تجاری آن، میزان اجاره‌بهای سال‌های گذشته، کیفیت ساختمان، عمران، تعمیرات و تغییراتی که مستاجر جهت استفاده بهتر از مورد اجاره به وجود آورده است، شاخص تورم و دیگر واقعیت‌های موجود تأثیر‌گذار نیز می‌بایست لحاظ شده باشد.

اظهارنظر کارشناس می‌بایست با اوضاع و احوال محقق و معلوم مساله مطابقت داشته باشد تا دادگاه به آن ترتیب اثر دهد.

6) نکات و مواردی که در طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها می‌بایست رعایت شود:

• در ارتباط با طرح دادخواست تعدیل اجاره‌بها نیازی به تنظیم قرارداد اجاره مجدد نمی‌باشد.
• موجر و مستاجر نمی‌توانند در قرارداد اجاره شرط نمایند که موجر حق افزایش و تعدیل اجاره‌بها را نداشته باشد.
• دادگاه با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ اجاره‌بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل و تعیین می‌نماید.
• دادخواست تعدیل اجاره بها مختص املاک تجاری است و شامل املاک مسکونی نمی‌شود.
• موجر می‌تواند همراه با دادخواست تعدیل اجاره‌بها مابه التفاوت اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم مطالبه نماید.
• دعوی تعدیل اجاره‌‌بها غیرمالی محسوب می‌شود بنابراین رأی صادره در خصوص آن غیر‌قابل فرجام است.
• اگر در دعوی تعدیل اجاره‌‌بها، حکم به تعدیل، از تاریخ دادخواست صادر شده باشد، تاریخ دادخواست، معیار گذشت مدت سه سال مورد نظر مقنن است و نه تاریخ صدور دادنامه.
• دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره‌بها به دلیل اینکه مرتبط با یک مال غیر‌منقول است، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.
• مالک یا موجر محل تجاری مشمول قانون اجاره سال ۵۶ می‌تواند به استناد ماده 4 همین قانون هر سه سال یکبار از طریق شورای حل اختلاف تقاضای تعدیل اجاره‌بها را بکند و این دعوا به طرفیت مستاجر یا صاحب سرقفلی طرح می‌شود.
• دادگاه پس از احراز نوع رابطه استیجاری و احراز رابطه استیجاری که مشمول قانون سال ۵۶ باشد؛ موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع تا با برآورد اجاره‌بهای آن مراتب را به شعبه رسیدگی کننده در شورای حل اختلاف گزارش دهد.

 نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ می‌شود تا اگر اعتراضی دارند؛ در مهلت قانونی بتوانند به آن اعتراض نمایند. در غیر این صورت رای صادر و پس از قطعیت آن مستاجر من بعد تا سه سال دیگر باید این مبلغ را به عنوان اجاره‌بهای ماهیانه به موجر پرداخت کند.

تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی

قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می‌باشند چون پس از پایان مدت قرارداد، اجاره تمام نمی‌شود؛ در صورتی که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک خود را داشته باشد، باید ابتدا پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری دریافت نموده باشد و پس از آن دادخواست تخلیه مطرح نماید.

مواردی را که باید در تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی مدنظر قرار دهید:

• منظور از تجدید بنا تخریب کل ملک و ایجاد یک ساختمان جدید می‌باشد بنابراین تعمیرات هر چند که اساسی باشد، مشمول تخریب و نوسازی نمی‌باشد.
• مجوز بازسازی ملک که از شهرداری صادر می‌شود، جایگزین پروانه تخریب و نوسازی نیست و پروانه تخریب باید برای کل ملک دریافت شود نه بخشی از آن.
• موجر می‌بایست کل حق کسب پیشه را که به مستاجر تعلق می‌گیرد را  پرداخت کند.
• در رای تخلیه‌ای که صادر می‌شود به موجر فرصت سه ماه‌ای از تاریخ قطعی شدن رای، جهت واریز حق کسب پیشه، داده می‌شود؛ در صورتی که موجر واریز وجه را در  مهلت مقرر انجام ندهد، حکم بلااثر می‌شود.
•  چنانچه مالک ظرف 6 ماه از تاریخ تخلیه ملک، اقدام به تخریب و نوسازی ننماید، به درخواست مستاجر و حکم دادگاه به پرداخت معادل یکسال اجاره یا اجرت‌المثل ملک در حق مستاجر محکوم خواهد شد.

وکالت در فروش املاک و اراضی چگونه امکان‌پذیر است؟ با مطالب موجود در دپارتمان،دعاوی املاک و اراضی از صفر تا صد قوانین و تبصره‌های قانونی و حقوقی آگاه می‌شویم و در فروش یا خرید هر نوع ملکی می‌توانیم آگاهانه تصمیم بگیریم.

چگونگی تخلیه ملک در صورت عدم تخلیه مستاجر

اگر مستاجری پس از پایان مدت اجاره یا به دلایل قانونی دیگر از ملک شما تخلیه نکند، می‌توانید برای تخلیه ملک اقدام قانونی کنید. بنابراین به موارد زیر در خصوص چگونگی تخلیه ملک در صورت عدم تخلیه مستاجر توجه کنید:

1) حکم تخلیه ملک

موردی که شاید برای خیلی از افراد جامعه شایع بوده مبحث روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل به استناد پایان یافتن مدت قرارداد یا دلایل دیگر می‌باشد که بعد از بررسی سیر تاریخی مقررات موجود در این زمینه در قوانین مدون کشور؛ به بررسی انواع آن اعم از حکم تخلیه، دستور تخلیه و شرایط آن خواهیم پرداخت.

در مورد تخلیه املاک و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانون‌گذاری ایران وضع شده است که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند.

قوانین و مقررات حاکم بر اجاره املاک و اماکن مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال‌های 39، 56، 62 و 76 و نیز آیین‌نامه‌های اجرایی آنها و همچنین مقررات قانون مدنی در باب اجاره و تخلیه دعوی تخلیه وقتی مطرح می‌شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می‌کند و خواهان تخلیه ملک خود می‌شود.

بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است. املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن‌ها می‌توانند فعالیت داشته باشند و اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این مکان دارد. املاکی که جهت کسب و کار یا تجارت اجاره داده می‌شوند حسب مورد تابع یکی از قوانین فوق‌الاشاره خواهند بود.

2) قوانین حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری

1- املاکی که تا تاریخ 1356/02/05 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده‌اند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند. اماکن تجاری که قبل از سال۵۶ یا بعد از سال۵۶ تاقبل از سال ۷۶ به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهند بود.

2- املاکی که از تاریخ 1356/02/05 تا 1376/06/17 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچ‌گونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشند.

3- املاک تجاری که از تاریخ 1376/06/17 و به بعد اجاره داده شده باشند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی‌تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می‌شود چند برابر اجاره‌بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

مقنن در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردی را نام می‌برد که موجر می‌تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند‌از:

• موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند.
• در صورت احتیاج مالک
• وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد.
• وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود.
• مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد.
• مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.
• هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.

3) قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76

اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال76سال 76 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:

• اجاره‌نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.
• قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

چنانچه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا، اثر انگشت خود را درج کنند، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه، خارج می‌کنند و معتقدند، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

• دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.
• در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.
• قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر‌تجاری یا املاک تجاری، فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.

تمام 5 شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد؛ نمی‌توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره‌نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می‌شود.

در دعوی تخلیه، صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه، کفایت می‌کند و لازم نیست، خواهان مالک عین ملک نیز باشد. با این حال در رویه‌ی شوراهای حل اختلاف، سند مالکیت نیز مطالبه می‌شود. دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه‌ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری، رسیدگی و صادر می‌شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.

4) تفاوت فی مابین دستور تخلیه و حکم تخلیه

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می‌شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی و با تشکیل جلسه و دعوت طرفین رسیدگی می‌شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می‌گردد.
• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.
• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.
• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می‌شود و دستور غیابی وجود ندارد؛ در حالی که حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

در پایان با التفات به تخصصی بودن موضوع مربوط به تخلیه املاک مسکونی و تجاری و نحوه درست طرح دعوی آن می‌توانید از دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلاء معید در خصوص مشکلات حقوقی خود در زمینه گرفتن حکم تخلیه منزل خود مشاوره و از خدمات حقوقی آن بهره‌مند شوید.

زمان پرداخت ودیعه مستاجر

وکیل تخلیه هر چند قرار است در راستای دفاع از خود موجر باشد و زمانی که موعد عقد اجاره به اتمام رسید. الزام مستاجر به تحویل مورد اجاره را بخواهد اما در جایی که موعد اجاره به اتمام رسید و موجر از پرداخت ودیعه که مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد به عنوان امانت نزد او پرداخته ممانعت کند؛ در اینجا مستاجر می‌تواند به عنوان شخص ذینفع دعوی الزام موجر به پرداخت ودیعه را بخواهد.

شما می‌توانید در خصوص حکم تخلیه و پرداخت ودیعه ( پول پیش) که همزمان با پرداخت  اجاره‌بها از مستاجر گرفته می‌شود و زمان تخلیه بایستی موجر آن را به مستاجر بپردازد و همچنین جهت کسب مشاوره در رابطه با کلیه دعاوی حقوقی مرتبط با اجاره با وکلا و مشاورین حقوقی معید از طریق راه‌های ارتباطی که در سایت اعلام گردیده با ما در ارتباط باشید.

1) چگونگی تخلیه مستاجر در صورت مقاومت و عدم تخلیه

مورد شایعی که بیشتر مالکین یا موجر‌ها با آن درگیر هستند؛ چگونگی تخلیه عین مستاجره در صورت مقاومت و عدم تخلیه مستاجر می‌باشد. در بسیاری از موارد مستاجرین علی رغم اتمام مورد اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بهاء در برابر تخلیه ملک مقاومت و امتناع می‌نمایند. مالک می‌تواند به استناد شرایط ذیل دستور تخلیه فوری ملک را از مرجع صالح تقاضا نماید..

مطابق ماده 20 ‌آیین‌نامه اجرایی روابط موجر و مستاجر، چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (‌عادی ‌و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود. در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌ به مستاجر و ارائه رسید، آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد؛ بنابراین موجر همزمان با تخلیه ملک می‌بایست ودیعه مستاجر را پرداخت نماید.

2) مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

مرجع صالح براي رسيدگي به دستور تخليه در قراردادهاي اجاره اعم از رسمي يا عادي، طبق ماده ۹ از قانون شورای حل اختلاف، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است. در مورد قراردادهاي اجاره رسمي، مي‌توان تخليه ملك را از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما در این زمینه باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای قبل از سال 1376 باشد، دیگر نمی‌توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود.

3) نحوه رسیدگی به دستور تخلیه

 دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر مي‌شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نيست؛ اما در صورتی که مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید نموده است، در اينصورت بايد دعوی خود را در دادگاه عمومي محل وقوع ملك مطرح نماید، شكايت مستاجر مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستاجر را وارد بداند؛ در این صورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي توسط دادگاه صالح صادر مي‌گردد.

4) طرفین دعوی در دستور تخلیه

در این دعوی موجر یا مالک منافع ملک، خواهان دعوی می‌باشد و از طرف دیگر مستاجر، خوانده خواهد بود. در عقد اجاره، شما حتما لازم نیست که مالک عین یا به عبارتی منزل مورد نظر باشید، بلکه می‌توانید مالک منفعت باشید یعنی به عبارت دیگر ممکن است خود شما هم در آن منزل مستاجر بوده باشید اما طبق قراردادی که با صاحب اصلی ملک منعقد کرده‌اید؛ این اختیار به شما داده شده باشد که بتوانید ملک را مجددا به دیگری اجاره دهید.

5) نحوه‌ی اجرای رای دستور تخلیه ملک اجاره‌ای

هنگامی که دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادر می‌شود برای اجرای آن دیگر نیازی به صدور اجراییه نمی‌باشد و توسط مامور ابلاغ اجرا می‌شود. طبق قانون مأمور مکلف است، دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه‌ی ثانی، رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه، قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور، اقدام کند. چنانچه موجر، مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد‌آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد، اجرای دستور تخلیه، منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد، نزد اجرای احکام است.

آیا اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر امکان پذیر است؟

اگر در هنگام تخليه ملك، مستاجر حضور نداشته باشد و اثاثيه‌اي در آنجا باشد، مي‌توان با معرفي يك انبار عمومي و انتقال اموال به آنجا تخليه ملك را انجام داد. در این صورت پرداخت اجاره انبار به عهده مستاجر متخلف می‌باشد.

6) اعتراض به دستور تخلیه و یا توقف در اجرا

دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه، قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نمی‌باشد؛ اما نکته‌ای که باید خاطر نشان کرد ذکر این مطلب است که عملیات اجرایی تخلیه طبق اثبات شرایطی، می‌تواند متوقف شود و آن هم زمانی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه به موجب ماده 18 آیین‌نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب 19/02/1378 صادر شود.

این ماده بیان می‌دارد که:

“در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.”

توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه امری بسیار مشکل است زیرا پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، می‌بایست در ظرف سه روز تخلیه محل صورت بگیرد در غیر این صورت مامور اجرا، دستور تخلیه عین مستاجره را اجرا می‌کند.

بنابراین، بسیار مشکل و بعید است که مستاجر در ظرف سه روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند و دادگاه هم در همان مدت سه روز تشکیل جلسه دهد، به درخواست مستاجر رسیدگی نماید، دلایل مستاجر را موجه تشخیص دهد و قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

مگر اینکه مرجع قضایی بدون انکه مستاجر دادخواست داده باشد، درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد و قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند. بنابراین، بهترین راه برای مستاجر اقدام از طریق دادرسی فوری است.

 7) شرایط ابطال دستور تخلیه

در سه صورت دستور تخلیه باطل می‌شود:

1.  زمانی که مستاجر می‌تواند تمدید اجاره‌نامه را ثابت کند. در این صورت ثابت می‌شود که مستاجر مجاز در ادامه دادن تصرف و استفاده از عین مستاجره می‌باشد و دعوای تخلیه علیه او مصداق پیدا نمی‌کند.
2. زمانی که جعلی بودن اجاره‌نامه ثابت شده و مشخص شود که متصرف ملک اصلا مستأجر نبوده که علیه او بتوان دستور تخلیه ید صادر نمود. در این مورد باید با توجه به شرایط و سایر موارد دعاوی دیگری مانند خلع ید مطرح نمود.
3. هرگاه که اثبات شود ملک مورد نظر به شخص دیگری انتقال یافته و در نتیجه موجر سابق نفعی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است؛ به عبارت دیگر موجر سابق در طرح دعوای تخلیه ذینفع نبوده است. در این صورت تنها مالک جدید می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید.

 8) دستور تخلیه و حکم تخلیه چه تفاوت‌هایی با هم دارند؟

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می‌شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوی به صورت ترافعی و با حضور اصحاب دعوی رسیدگی می‌شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می‌گردد.
• دستور تخلیه قطعی بوده و قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالی که حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی می‌باشد.
• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.
• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می‌شود و دستور غیابی وجود ندارد؛ در حالی که حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

نتیجه‌گیری

دعاوی املاک و اراضی از جمله پرونده‌های پرتکرار در محاکم قضایی هستند که به واسطه تنوع قراردادهای اجاره و پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با آن، همواره با مشکلاتی همراه بوده است. در این نوع دعاوی، موجران ومستاجران به دلایل مختلفی همچون تخلیه ملک، افزایش یا کاهش اجاره‌بها، تعمیرات ملک، تخلف از مفاد قرارداد و… به دادگاه مراجعه می‌کنند. دعاوی املاک و اراضی به اختلافات حقوقی مربوط به مالکیت، خرید، فروش، اجاره یا تصرف غیرقانونی زمین و ملک اشاره دارد.

دعاوی اختلاف ملکی به مشکلات حقوقی مربوط به مالکیت یا تصرف املاک گفته می‌شود که میان افراد یا نهادها به وجود می‌آید. این دعاوی  شامل مسائلی است که بر سر مالکیت، حدود و حقوق مربوط به املاک میان طرفین مطرح می‌شود.

برای جلوگیری از بروز اختلاف و کاهش هزینه‌های دادرسی، توصیه می‌شود که طرفین قرارداد اجاره، پیش از انعقاد قرارداد، نسبت به تنظیم یک قرارداد اجاره جامع و دقیق اقدام کنند و در صورت بروز اختلاف، در اسرع وقت نسبت به حل و فصل آن از طریق سازش یا مراجعه به مراجع قضایی اقدام نمایند.

سوالات متداول

1- چه مواردی می‌تواند موجب تخلیه ملک توسط موجر شود؟ 

تخلیه ملک به دلایل مختلفی همچون عدم پرداخت اجاره‌بها، تخلف از مفاد قرارداد، استفاده غیرمجاز از ملک، اتمام مدت قرارداد و… امکان‌پذیر است.

2- در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستاجر، چه مرجعی صلاحیت رسیدگی دارد؟ 

صلاحیت رسیدگی به دعاوی اجاره، عموماً با دادگاه محل وقوع ملک است.

3- آیا مستاجر می‌تواند قبل از اتمام مدت قرارداد، ملک را تخلیه کند؟ 

بله، مستاجر می‌تواند با پرداخت خسارات ناشی از تخلیه زودهنگام، ملک را تخلیه کند.

4- آیا موجر موظف به انجام تعمیرات ملک است؟ 

مسئولیت انجام تعمیرات ملک به نوع تعمیرات و مفاد قرارداد اجاره بستگی دارد. معمولاً تعمیرات اساسی بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است.

5- در صورت فوت موجر، چه کسی می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟ 

در صورت فوت موجر، ورثه وی می‌توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند یا آن را تمدید نمایند.