موردی که شاید برای خیلی از افراد جامعه شایع بوده مبحث روش های گرفتن حکم تخلیه منزل به استناد پایان یافتن مدت قرارداد یا دلایل دیگر می‌باشد که بعد از بررسی سیر تاریخی مقررات موجود در این زمینه در قوانین مدون کشور؛ به بررسی انواع آن اعم از حکم تخلیه، دستور تخلیه و شرایط آن خواهیم پرداخت.
دپارتمان حقوقی معید یکی از بهترین دپارتمان‌های حقوقی در تهران است که وکیل ملکی در تهران از موفق‌ترین وکلای این دپارتمان وجود دارد.
در طول قانون‌گذاری ایران، مقررات مختلفی درباره تخلیه املاک مسکونی و تجاری وضع شده که برخی از آن‌ها همچنان معتبر و لازم‌الاجرا هستند.
قوانین مربوط به اجاره املاک، از جمله قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۳۹، ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶، همراه با آیین‌نامه‌های اجرایی آن‌ها و همچنین مقررات قانون مدنی در حوزه اجاره و تخلیه، چارچوب قانونی این موضوع را مشخص می‌کنند. دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که مالک، ملک خود را در قالب اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و با پایان یافتن مدت قرارداد یا به دلایل دیگر، تقاضای تخلیه ملک را علیه متصرف ارائه می‌کند.
بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است. املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن‌ها می‌توانند فعالیت داشته باشند. و اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد. املاکی که جهت کسب و کار یا تجارت اجاره داده می‌شوند حسب مورد تابع یکی از قوانین فوق الاشاره خواهند بود.
مدارکی که برای ثبت دادخواست حکم تخلیه ملک ضروری است عبارتند از :
در صورت داشتن اجاره‌نامه رسمی ، برای دریافت حکم تخلیه با ارائه مدارک لازم باید به اداره ثبت اسناد رسمی که قرارداد در آن تنظیم شده است، مراجعه کنید. اما در صورتی که اجاره‌نامه عادی باشد و مشمول دستور تخلیه فوری شود، فرآیند متفاوتی دارد. در این حالت، ابتدا باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و شکایت خود را ثبت کنید. پس از ثبت شکایت، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع داده شده و در صورت احراز شرایط، دستور تخلیه فوری صادر و اجرا می‌شود.
اما اگر اجاره‌نامه شما شرایط لازم برای تخلیه فوری را نداشته باشد، روند قانونی پیچیده‌تر خواهد بود. در این صورت، پس از ثبت شکایت در دفاتر خدمات قضایی، پرونده ابتدا به دادگاه ارجاع داده می‌شود. در برخی موارد، دادگاه ممکن است پرونده را به شورای حل اختلاف ارسال کند. پس از بررسی‌های لازم، حکم تخلیه صادر خواهد شد. پس از صدور حکم، مستأجر ۲۰ روز فرصت اعتراض دارد و در صورتی که اعتراضی نکند یا اعتراض او رد شود، حکم تخلیه اجرا خواهد شد.
نکته مهم این است که اگر اجاره‌نامه عادی شما شرایط لازم برای مشمول شدن تحت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد. در این حالت، تنها راه قانونی برای تخلیه، طرح دعوا در دادگاه و طی کردن تشریفات قانونی است که زمان بیشتری می‌برد.
۱- املاکی که تا تاریخ ۵ اردیبهشت ۱۳۵۶ بر اساس قرارداد رسمی، عادی یا حتی توافق شفاهی اجاره داده شده‌اند، تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قرار می‌گیرند. همچنین، اماکن تجاری که پیش از سال ۱۳۵۶ یا بین سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ به اجاره داده شده یا تحت عنوان صلح منافع واگذار شده باشند، همچنان تابع این قانون خواهند بود.
۲- املاکی که بین ۵ اردیبهشت ۱۳۵۶ تا ۱۷ شهریور ۱۳۷۶ برای کسب‌وکار و تجارت، بر اساس سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر مبلغی بابت سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد، تحت شمول ماده واحده قانون الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر قرار می‌گیرند.
۳- املاک تجاری که از ۱۷ شهریور ۱۳۷۶ به بعد اجاره داده شده‌اند، تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ هستند. اما در مورد املاک تجاری که تحت شمول قانون اجاره سال ۵۶ قرار دارند، موجر نمی‌تواند صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره، مستاجر را مجبور به تخلیه کند. در این موارد، مالک موظف است مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد، حتی اگر مستاجر قبلاً مبلغی به‌عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد. این مبلغ گاهی می‌تواند چندین برابر اجاره‌ای باشد که مستاجر در طول مدت اجاره پرداخت کرده است.
قانون‌گذار در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مواردی را نام می‌برد که موجر می‌تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از:
اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال۷۶ مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:
۱- اجاره نامه باید به صورت کتبی در دو نسخه که هر دو نسخه هم ارزش هم هستند، تنظیم شده باشد.
۲- قرارداد اجاره باید توسط هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر امضا شده باشد.
چنانچه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا، اثر انگشت خود را درج کنند، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه، خارج می‌کنند و معتقدند، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.
۳- باید دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.
۴- در سند عادی باید مشخص شود که اجاره با پرداخت سرقفلی تنظیم شده است یا بدون آن.
۵- قرارداد اجاره باید مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد.
برای صدور دستور تخلیه، تمامی 5 شرط ذکر شده باید در قرارداد رعایت شده باشد. در صورتی که حتی یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، امکان درخواست دستور تخلیه وجود ندارد و مالک باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند.
به عنوان مثال، اگر اجاره‌نامه تنها توسط یک شاهد امضا شده باشد یا درخواست تخلیه قبل از پایان مدت اجاره مطرح شود، در این موارد حکم تخلیه صادر خواهد شد.
در دعاوی تخلیه، اثبات مالکیت منافع برای درخواست دستور تخلیه کافی است و نیازی به اثبات مالکیت عین ملک نیست، اما در شوراهای حل اختلاف معمولاً سند مالکیت نیز مطالبه می‌شود.
دستور تخلیه بدون برگزاری جلسه رسیدگی، به صورت فوری و خارج از نوبت صادر شده و امکان اعتراض یا تجدیدنظرخواهی ندارد.
از تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه می‌توان گفت:
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی در تخلیه املاک مسکونی و تجاری و نحوه صحیح طرح دعوی، می‌توانید از مشاوره و خدمات حقوقی دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلای معید در زمینه روش های گرفتن حکم تخلیه منزل بهره‌مند شوید.
مدت زمان گرفتن حکم تخلیه به نوع اجاره‌نامه و روند قانونی پرونده بستگی دارد. اگر قرارداد اجاره رسمی باشد و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، مالک می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از اداره ثبت اسناد درخواست دستور تخلیه فوری کند. در این حالت، اگر حکم قطعی صادر شود، طی ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود و پس از آن مستاجر ۷۲ ساعت برای تخلیه فرصت خواهد داشت.
در صورتی که اجاره‌نامه عادی باشد اما مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، مالک می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف اقدام کند. در این شرایط، پس از مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و ثبت درخواست، معمولاً بین ۷ تا ۱۵ روز دستور تخلیه صادر شده و اجرا می‌شود.
اما اگر اجاره‌نامه شرایط لازم برای تخلیه فوری را نداشته باشد، روند قانونی پیچیده‌تر خواهد بود. در این صورت، مالک باید از طریق دادگاه حقوقی اقدام کند. از آنجایی که در این روش جلسات رسیدگی برگزار شده و ممکن است مستأجر به حکم صادر شده اعتراض کند، روند تخلیه ممکن است بین ۱ تا ۳ ماه یا بیشتر طول بکشد.
نکته مهم این است که در دستور تخلیه فوری، نیازی به مهلت اعتراض نیست، اما در حکم تخلیه دادگاه، مستأجر ۲۰ روز فرصت اعتراض دارد. همچنین، اجرای حکم تخلیه در صورت عدم همکاری مستأجر از طریق اجرای احکام دادگستری انجام می‌شود که ممکن است چند روز زمان ببرد.
در نهایت، روش های گرفتن حکم تخلیه منزل به عواملی مانند نوع اجاره‌نامه، قوانین حاکم و فرآیند قانونی بستگی دارد. در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد یا شرایط دستور تخلیه فوری را داشته باشد، روند تخلیه سریع‌تر و بدون پیچیدگی‌های قضایی انجام می‌شود. اما اگر اجاره‌نامه فاقد شرایط تخلیه فوری باشد، مالک باید از طریق دادگاه اقدام کند که زمان بیشتری می‌برد و مستلزم رعایت تشریفات قانونی است. بنابراین، شناخت دقیق روش های گرفتن حکم تخلیه منزل و انتخاب مسیر مناسب، تأثیر زیادی در حفظ حقوق مالک و مستأجر خواهد داشت.
در دستور تخلیه فوری، نیازی به مهلت اعتراض نیست، اما در حکم تخلیه دادگاه، مستأجر ۲۰ روز فرصت اعتراض دارد.
2-تفاوت بین دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه در روند قانونی چیست؟
دستور تخلیه فوری بدون تشکیل جلسه دادگاه، خارج از نوبت و غیرقابل اعتراض صادر و اجرا می‌شود، اما حکم تخلیه پس از تشکیل جلسه، رسیدگی قضایی و امکان اعتراض مستأجر صادر شده و اجرای آن زمان‌برتر است.
3- مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست حکم تخلیه چیست؟
سند مالکیت، قرارداد اجاره، کپی کارت ملی و شناسنامه مالک و مستاجر، رسیدهای پرداخت اجاره‌بها و صورتجلسه تحویل ملک (در صورت وجود) لازم است.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده