آیا تا به حال پیش آمده که بخواهید از یک معامله ملکی منصرف شوید؟ یا اینکه طرف مقابل قرارداد، به تعهدات خود عمل نکرده باشد؟ در چنین شرایطی، فسخ قولنامه می‌تواند راه حلی برای شما باشد. فسخ قولنامه، به معنای انحلال یک قرارداد خرید و فروش ملک است که به دلایل مختلفی ممکن است اتفاق بیفتد. این موضوع می‌تواند برای هر دو طرف معامله، یعنی خریدار و فروشنده رخ دهد. اما فسخ قولنامه، یک تصمیم ساده نیست و شرایط و قوانین خاص خود را دارد. در این مقاله، قصد داریم به بررسی دلایل فسخ قولنامه، شرایط قانونی آن بپردازیم. با ما همراه باشید تا اطلاعات کاملی در مورد فسخ قولنامه به دست آورید.
به پیش قرارداد عقد بیع قولنامه گفته می‌شود که به صورت دستی یا رسمی، فی‌مابین فروشنده و خریدار منعقد می‌گردد. این قرارداد هر چند طرفین عقد را ملزم به آن کرده که به قرارداد خود پایبند بمانند و قرارداد فی‌مابین خود را فسخ نکنند، اما گاهی اوقات شرایطی ایجاد شده که این قولنامه را از اعتبار می‌اندازد و متعاملین را وادار به آن می‌دارد که قولنامه فی‌مابین را فسخ کنند.
شرایط فسخ قرارداد خرید ملک از دو جهت قابل بررسی است:
گاهی اوقات ممکن است قانون‌گذار تحت شرایطی به طرفین عقد این حق را می‌دهد که بتوانند به صورت یک طرفه قولنامه فی‌مابین را فسخ کنند این مصداق را در جایی می‌توانیم ببینیم که بایع یا مشتری هر یک از انجام تعهدات قانونی خود در مقابل یکدیگر ممانعت کرده‌اند و اقدام آنها موجب ایجاد ضرر و زیان به طرف دیگری شده است یک مثال ساده در اینجا بیان می‌داریم:
فرض کنید مالک ملک طی قرارداد قولنامه خانه متعهد می‌گردد که ملکی را در تاریخ مقرر به مشتری تحویل دهد و ثمن معامله را دریافت کند در صورتی که مالک، از تعهد خود در مقابل مشتری ممانعت کرد و ملک فروخته شده را تحویل نداد و یا عکس آن، تا تاریخ مقرر، مشتری ثمن را نپرداخت در اینجا هر یک از طرفین عقد می‌توانند قولنامه را من باب تخلف از انجام تعهد باطل کنند.
گاهی اوقات ممکن است وجود خیاری مثل خیار شرط در ضمن مفاد عقد و بنا بر تراضی طرفین ضمن عقد شرط شود و به هر یک از طرفین حق فسخ را بدهد که به آن شرط خیار گفته می‌شود اما گاهی اوقات اعمال بعضی از خیارات منوط به شرط و تراضی طرفین نبوده مثل خیار غبن و عیب و خیار تاخیر ثمن، خیار تدلیس که قانون گذار به منظور حفظ حقوق طرفین عقد، آن را لازم الاجرا دانسته و آن را منوط به تراضی متعاملین ندانسته است فقط توصیه می‌گردد در زمان انعقاد قولنامه به عبارت اسقاط کافه خیارات توجه کنید تا خدای ناکرده هرگونه حق فسخی را از دست ندهید چرا بسیاری از فروشندگان از این واژه در قولنامه خود استفاده می‌کنند که به ضرر مشتری است.
در اینجا خریدار بایستی مدارک ذیل را ضمیمه دادخواست خود کند تا به درخواست او رسیدگی شود.
ارائه قرارداد یا قولنامه‌ای که فی‌مابین بایع و خریدار منعقد شده است. ارائه به ادله ای که دلالت بر آن داشته که خریدار حق فسخ در ضمن عقد بیع داشته است.
فسخ قولنامه، به معنای انحلال یک قرارداد خرید و فروش ملک است که به دلایل مختلفی ممکن است اتفاق بیفتد. این عمل، چه به صورت توافقی بین دو طرف و چه به صورت یک‌طرفه توسط یکی از طرفین انجام شود، دارای مراحل و شرایط قانونی خاصی است. در ادامه، به بررسی دقیق‌تر مراحل و نحوه فسخ قولنامه به صورت یک‌طرفه و دوطرفه می‌پردازیم.
1- فسخ قولنامه به صورت دوطرفه
ساده‌ترین روش برای فسخ قولنامه، توافق دو طرفه است. در این حالت، هر دو طرف قرارداد با هم توافق می‌کنند که به قرارداد پایان دهند. این توافق می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی انجام شود، اما بهتر است برای جلوگیری از هرگونه اختلاف در آینده، به صورت کتبی و با امضای هر دو طرف ثبت شود.
2- فسخ قولنامه به صورت یک طرفه
در برخی موارد، یکی از طرفین قرارداد به دلایلی مانند عدم انجام تعهدات طرف مقابل، وجود عیب در ملک یا تغییر شرایط، می‌تواند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند. برای فسخ یک‌طرفه قولنامه، مراحل زیر باید طی شود:
در اینجا قرار است فسخ قولنامه از جانب یکی از طرفین عقد اعمال شود این گونه که شخص خریدار قرار است با استناد به یکی از موجبات فسخ از جمله حق خیار اراده خود را مبنی بر فسخ قولنامه به صورت کتبی و در قالب ارائه یک اظهارنامه کتبی بیان دارد:
برای اقدام به فسخ قولنامه خریدار بایستی با مراجعه به دفتر خدمات قضایی یک اظهارنامه قضایی را به همراه ارائه مستندات به طرفیت بایع مطرح کند و اراده خود را مبنی بر اینکه تصمیم به فسخ یک طرفه قولنامه داشته را بیان دارد و از بایع بخواهد که ثمن معامله را به خریدار برگرداند و قرارداد را فسخ کند در صورتی که بایع ممانعت کرد و به اظهارنامه ارسالی توجهی ننمود در اینجا این حق برای خریدار بوده که اقدام به طرح شکایت حقوقی به طرفیت بایع کند تا مرجع قضایی صالح به رسیدگی به شکایت او ترتیب اثر دهد.
فسخ قولنامه از طرف فروشنده به شرح زیر انجام می‌شود:
در اکثر قراردادهای ملکی، شرایط فسخ به دقت در بندهای مخصوص ذکر شده است. اگر فروشنده تصمیم به فسخ قرارداد دارد، اولین مرحله این می‌باشد که شرایط مربوط به فسخ در قرارداد را مطالعه و اطمینان حاصل کند که ویژگی‌ها و شرایط لازم برای فسخ توسط وی فراهم شده باشد.
هنگامی که شرایط قرارداد ملکی به صورت دقیق مشخص نشده باشد یا در صورت اختلاف نظر، فروشنده می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و حکمی در خصوص فسخ قرارداد درخواست کند. حکم دادگاه در اینجا تصمیم گیرنده است و ممکن است بر اساس اظهارنامه‌ها و شواهد ارائه شده توسط طرفین تعیین شود.
در پاسخ به این سوال باید بیان داریم که هر یک از خیارات قانونی که هر یک حسب مورد و به اقتضای شرایط ممکن است برای خریدار یا فروشنده به وجود آید منوط به شرایط و مدت قانونی می‌باشد که به هر یک از طرفین اختیار فسخ را می‌دهد بگذارید یک مثال بزنیم:
خیار تاخیر ثمن و خیار عیب را در نظر بگیرید در رابطه با اولی زمانی حق فسخ را قانون‌گذار برای بایع گذاشته که از موعد تعیینی در قرارداد گذشته باشد و مشتری اقدام به پرداخت ثمن نکند اما در رابطه با خیار عیب و غبن به محض به وجود آمدن هرگونه عیب بدون آنکه منوط به موعد زمان خاصی باشد اختیار فسخ را به خریدار داده است بنابراین امکان فسخ قولنامه با محدودیت مواجه نبوده است.
هر چند امکان فسخ قرارداد برای طرفین عقد به موجب اقاله یا حق فسخ قابل اجرا بوده، اما گاهی اوقات ممکن است صاحب خیار، حق فسخ را از خود سلب کرده باشد که در این حالت، دیگر این امکان حتی در مورد خیار غبن و عیب نیز قابلیت اجرایی ندارد این در واقع همان واژه اسقاط کافه خیارات است که به وفور هم فروشندگان در یکی از بندهای مواد قرارداد آن را به کار می‌برند و مشتری هم هرگز متوجه نمی‌شود و نمی‌داند که با قبول مفاد قرارداد، دارد در واقع حق قانونی که فسخ قرارداد را از دست می‌دهد و آن را از خود سلب می‌کند.
در رابطه فسخ قولنامه ما در این مقاله بیان داشتیم طرفین عقد طبق اصل لزوم که یک اصل فقهی است بایستی نسبت به عقد و قراردادی که فی مابین شان منعقد گردیده می‌شود پایبند باشند اما گاهی اوقات ممکن است حسب شرایطی و به موجب قانون، این حق برای متعاملین عقد به وجود آید که بتوانند قولنامه منعقد شده که به صورت دستی یا رسمی تنظیم شده را از اعتبار بیاندازند و به موجب اقاله یا حق فسخ آن را از بین ببرند. هر چند ما سعی بر آن داشتیم که به زبان ساده این بحث را مورد تجزیه و تحلیل قرار دهیم اما ممکن است باز هم برای شمای خواننده، ابهاماتی به وجود آید اما به هیچ‌وجه ممکن نگران نباشید، وکلای گروه معید در کنار شما هستند.
در صورتی که شما هم گرفتار مسائل حقوقی شده اید و پاسخی برای آن ندارید می‌توانید با تیم ما تماس بگیرید جناب آقای امیر حسین رهنورد وکیل دپارتمان امور قراردادها پاسخگوی سوالات شما عزیزان خواهد بود شما می‌توانید از طریق راه‌های ارتباطی که در سایت بیان شده با ایشان در تماس باشید.
1- تفاوت بین فسخ و انفساخ قرارداد چیست؟
فسخ به معنای از بین بردن یک قرارداد به دلیل تخلف یکی از طرفین یا وجود شرایط خاصی است در حالی که انفساخ به معنای پایان یافتن خودکار یک قرارداد به دلیل وقوع یک حادثه یا گذشت زمان است.
2- آیا می‌توان قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کرد؟
بله، در برخی موارد و با توجه به شرایط قرارداد و قوانین، می‌توان قرارداد را به صورت یک‌طرفه فسخ کرد.
3- چه مدارکی برای اثبات حق فسخ لازم است؟
مدارکی که لازم است شامل قرارداد اصلی، اظهارنامه فسخ، مدارک مربوط به تخلف طرف مقابل، کارشناسی ملک (در صورت وجود نقص در ملک)، شهادت شهود (در صورت لزوم) و… است.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده