قانون جدید ثبت معاملات ملک «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» یکی از مهمترین اصلاحات حقوقی دو دهه اخیر است؛ قانونی که بهطور مستقیم با مالکیت، امنیت معاملات، جلوگیری از کلاهبرداری و شفافیت بازار مسکن در ارتباط است.
این قانون پس از فراز و فرودهای فراوان، ابتدا در مجلس تصویب شد و سپس پس از چند اصلاح، نهایتاً در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و لازمالاجرا شد.
«از این به بعد فقط سند رسمی ثبتشده در سامانه الکترونیک معتبر است؛ قولنامه دیگر مالکیت ایجاد نمیکند.»
این جمله، هزاران پرونده حقوقی و بسیاری از دعواهای ملکی را برای همیشه تغییر میدهد.
این تصویب طولانی نشان میدهد قانون از نظر اهمیت، حساسیت و اثرگذاری در سطحی ملی قرار داشته است.
ماده ۱ تکلیف را روشن میکند:
«تمام معاملات اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.»
این یعنی:
1. معامله فقط وقتی معتبر است که در دفترخانه ثبت شود.
2. سندی که در سامانه ثبت نشده باشد، هیچ اعتباری در محاکم قضایی ندارد.
3. قولنامه دیگر «دلیل مالکیت» نیست.
1. جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر
2. حذف قراردادهای دستنویس مشکوک
3. کاهش دعاوی ملکی و پروندههای قضایی
4. افزایش امنیت خریداران
قانون جدید ثبت معاملات ملک و پایان دوره قولنامه
قانون جدید یک ضربه مهم به معاملات سنتی زد:
یعنی اگر کسی فقط قولنامه دارد و ملک را به نام نزده، دیگر نمیتواند:
این تغییر، بازار مشاورین املاک را هم زیر و رو میکند.
بزرگترین تغییر برای املاکیها این است:
1. مشاورین املاک فقط حق دارند «پیشنویس قرارداد» را در سامانه مربوطه ثبت کنند.
2. تنظیم قولنامه یا سند عادی ممنوع است.
3. مجازات سنگین برای تخلف در نظر گرفته شده.
این یعنی:
1. بنگاهها دیگر نمیتوانند «قولنامه جوهری» بنویسند.
2. قرارداد باید مستقیماً به دفتر ثبت رسمی وصل شود.
3. کلاهبرداریهای ناشی از قولنامههای متعدد کم میشود.
دفاتر اسناد رسمی تبدیل میشوند به مرجع اصلی تنظیم، ثبت، انتقال، دریافت وجوه دولتی و صدور سند.
وظایف مهم دفاتر شامل:
این مکانیزم باعث میشود معامله در یک روز و حتی ظرف چند ساعت انجام شود.
یکی از مشکلات سنتی معاملات ملک، کندی استعلامها بود.
قانون جدید همه چیز را الکترونیکی کرده:
پاسخ آنی استعلامات از:
1. اداره مالیات
2. تأمین اجتماعی
3. شهرداری
4. اداره ثبت
5. بانکها (در صورت وثیقه بودن ملک)
6. اعلام الکترونیک هرگونه تغییر در وضعیت ملک
7. مسئولیت کیفری و مدنی برای کارمندانی که استعلام را دیر بدهند یا ندهند
این بخش قانون عملاً فساد اداری را کاهش میدهد.
ماده ۱۰ از مهمترین مواد قانون است؛ چون تکلیف میلیونها سند عادی قدیمی را مشخص میکند.
اصل ماجرا:
افرادی که سند عادی (قولنامه) قدیمی دارند باید:
در غیر این صورت:
سند عادی آنها بیاعتبار و غیرقابل استناد میشود. این ماده باعث پاکسازی بازار از اسناد عادی دهههای قبل میشود.
قانون جدید ثبت معاملات ملک، عصر شفافیت و سامانه الکترونیکی
۱) محاسبه و اخذ لحظهای مالیات نقلوانتقال
یعنی:
۲) بیمه مسئولیت در صورت ابطال سند
برای اولین بار:
این یک انقلاب در تضمین امنیت خریدار است.
شناسه یکتا برای پیشفروش ساختمان
هر پروژه پیشفروش باید:
1. شناسه یکتا داشته باشد
2. در سامانه ثبت شود
3. مراحل پیشرفت ساخت مشخص باشد
همچنین:
قوانین موازی قبلی درباره پیشفروش ساختمان، اصلاح و نسخ میشود. که این مورد از کلاهبرداریهای پیشفروش و پروژههای صوری جلوگیری میکند.
این قانون، بازار ملک ایران را وارد دورهای جدید کرده؛ دورهای که اصل آن بر ثبت، شفافیت و امنیت است.
۱) آیا قولنامه اعتبار دارد؟
تا قبل از مهلت قانونی، فقط برای مراجعه به دفترخانه قابل استفاده است.
بعد از آن، فاقد اعتبار مالکیتی است.
۲) آیا با قولنامه میتوان الزام به تنظیم سند گرفت؟
خیر. قانون جدید صراحتاً این امکان را حذف کرده.
۳) معاملات املاک روستایی هم شامل قانون میشود؟
بله؛ تمام اموال غیرمنقول مشمول هستند مگر موارد استثنایی که آییننامه تعیین میکند.
۴) برای اسناد قدیمی چه باید کرد؟
باید در سامانه مخصوص (که بهزودی معرفی میشود) ادعا را ثبت کنید.
۵) آیا مشاور املاک میتواند قولنامه بنویسد؟
خیر. فقط مجاز به ثبت پیشنویس در سامانه است.
اگر قصد خرید، فروش یا انتقال ملک دارید، قبل از هر اقدامی از یک مشاور حقوقی متخصص کمک بگیرید تا از مشکلات قانونی و کلاهبرداریهای ملکی در امان باشید.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده