بسیاری از افراد املاک خود را به صورت اجاره‌ای در اختیار دیگران قرار می‌دهند. یعنی صاحب ملک در قبال مبلغی که به صورت ماهیانه دریافت می‌کند ملک خود را در اختیار شخص دیگری قرار می‌دهد تا از امتیازات آن استفاده کند. به منظور اجاره ملک معمولا قراردادی بین صاحب ملک و مستاجر تنظیم می‌شود و همه تعهدات و الزامات دو طرف بیان شده و قرارداد امضا می‌شود. اما در شرایطی که مهلت قرارداد تمام شود و در صورت عدم تمایل به تمدید مجدد آن، مستاجر موظف است که ملک را تخلیه کند. اما در صورتی که مستاجر راضی به تخلیه ملک نشود، موجر می‌تواند از روش قانونی پیگیری نموده و دستور تخلیه ملک را دریافت کند. مهلت اجرای دستور تخلیه نیز از طرف مراجع قضایی مشخص می‌شود و مستاجر موظف است که در مدت تعیین شده ملک را تخلیه کند.
هنگامی که مستاجر یا مالک تمایلی به تمدید قرارداد اجاره نداشته باشند و در واقع مهلت اجاره به اتمام رسیده باشد، مستاجر باید ملک را به صاحب آن تحویل دهد. در غیر این صورت مالک معمولاً از طریق دریافت دستور تخلیه، نسبت به اجبار مستاجر به تخلیه ملک اقدام می‌نماید. لازم به ذکر است که حکم تخلیه فوری مستاجر با دستور تخلیه متفاوت است و مهلت تخلیه و شرایط دریافت دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت هستند.
به منظور پیگیری دریافت دستور تخلیه فوری ملک و انجام اقدامات لازم می‌توان از وکیل املاک و اراضی کمک گرفت. برای پیدا کردن بهترین وکیل املاک و اراضی، می‌توان از مجموعه حقوقی معید به این هدف رسید. زیرا مجرب‌ترین که بهترین وکلا در این مجموعه فعالیت دارند.
اجرای دستور تخلیه ملک به فرایندی قانونی گفته می‌شود که طی آن مالک ملک از طریق مراجع قضایی یا قانونی، مستاجر یا شخصی که ملک را در اختیار دارد، ملزم به ترک آن می‌کند. مهم‌ترین مصداق این دعوی زمانی است که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر به‌صورت داوطلبانه ملک را تخلیه نمی‌کند. از دیگر علل این دعوی می‌توان عدم پرداخت مبلغ اجاره، یا استفاده غیرمجاز از ملک، عدم رعایت شرایط قانونی مالکیت یا قرارداد را عنوان کرد. در چنین شرایطی، مالک می‌تواند از مراجع قانونی درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
مراحل اجرای دستور تخلیه به شرح زیر است،
ارائه دادخواست تخلیه
مالک به شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح مراجعه کرده و درخواست تخلیه ملک را ارائه می‌دهد. این درخواست معمولاً بر اساس قرارداد اجاره یا دلایل قانونی دیگر است.
صدور حکم تخلیه
اگر دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست مالک را قانونی و موجه تشخیص دهد، حکم تخلیه صادر می‌شود. در این مرحله ممکن است فرصتی برای مستأجر جهت تخلیه داوطلبانه تعیین شود.
ابلاغ حکم به مستأجر
حکم تخلیه به مستأجر یا متصرف ابلاغ می‌شود. مستأجر معمولاً یک مهلت قانونی برای تخلیه ملک دارد (معمولاً 72 ساعت در موارد فوری یا 10 روز در شرایط عادی).
ارجاع به واحد اجرای احکام
اگر مستأجر در مهلت تعیین‌شده ملک را تخلیه نکند، موضوع به واحد اجرای احکام ارجاع داده می‌شود. مأمور اجرای احکام با همراهی نیروی انتظامی (در صورت نیاز) اقدام به تخلیه ملک می‌کند.
تحویل ملک به مالک
پس از تخلیه، ملک به مالک تحویل داده می‌شود. این فرایند با تنظیم صورتجلسه رسمی انجام می‌شود.
فرق اصلی دستور تخلیه و حکم تخلیه در این است که دستور تخلیه یک فرمان قانونی اجرایی است، به‌منظور اجرای سریع و آسان تخلیه ملک، بدون نیاز به رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه توسط شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر می‌شود، در حالی که حکم تخلیه، یک تصمیم قضایی رسمی است که پس از بررسی اختلافات اجاره‌ای توسط دادگاه یا مراجع قانونی، به منظور الزام مستأجر به تخلیه ملک صادر می‌شود. این حکم، مستند به قوانین و مقررات مرتبط بوده و برای پایان دادن به اختلافات میان موجر و مستأجر به کار می‌رود. پس از رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه در دادگاه صادر می‌گردد.
یکی دیگر از تفاوت‌های مهم این است که برای اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه وجود دارد، در حالی که اجرای حکم تخلیه بدون صدور اجرائیه انجام می‌شود. علاوه بر این، دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست، اما حکم تخلیه امکان اعتراض و تجدیدنظر دارد. بطور کلی،
به دلیل اختلافاتی که بین صاحب ملک و مستاجر بر سر تخلیه به موقع ملک به وجود می‌آید، ممکن است مالکان زیادی قصد دریافت دستور تخلیه را داشته باشند. اما این سوال به وجود می‌آید که آیا همه افراد می‌توانند به محض درخواست، دستور تخلیه را دریافت کنند یا خیر؟
به منظور دریافت دستور تخلیه نیز باید شرایطی فراهم باشد و از شورای حل اختلاف که مرجع رسیدگی به این موضوع است، درخواست دستور تخلیه را صادر نمود تا شرایط بررسی و نتیجه اعلام شود. همچنین در برخی از شرایط نیز امکان دریافت دستور تخلیه وجود ندارد اما می‌توان حکم تخلیه دریافت کرد.
در هر صورت موجری که قصد دریافت دستور تخلیه دارد، باید ابتدا شرایط خود را مورد بررسی قرار دهد. از جمله شرایطی که برای دریافت دستور تخلیه باید فراهم باشد به شرح زیر هستند.
افراد زیادی وجود دارند که ملک خود را به شخص دیگری اجاره داده‌اند اما بعد از اینکه مهلت قرارداد اجاره به اتمام می‌رسد، با عدم تخلیه ملک توسط مستاجر مواجه می‌شوند. در این شرایط صاحب ملک می‌تواند از راه قانونی اقدام کند و حکم دستور تخلیه ملک را دریافت کند تا مستاجر را ملزم به تخلیه هرچه سریع‌تر ملک کند.
لازم به ذکر است که روند و مراحلی که برای زمانی که قرارداد اجاره به اتمام رسیده است، با زمانی که انقضای قرارداد هنوز به پایان نرسیده است، باید طی شود، متفاوت بوده و هر کدام شرایط خود را دارد. تفاوت‌های زیادی بین دریافت حکم تخلیه و دستور تخلیه و همچنین کاربرد هر کدام از آن‌ها وجود دارد. بنابراین لازم است که ابتدا با تفاوت‌های بین حکم تخلیه و دستور تخلیه آشنا شد.
دستور تخلیه در مدت زمان کوتاه‌تری دریافت می‌شود و دردسر کمتری برای دریافت آن وجود دارد. اما برای دریافت حکم تخلیه باید روند طولانی‌تری را طی نمود. همچنین زمانی که حکم تخلیه دریافت می‌شود، مهلت بیشتری به مستاجر داده می‌شود تا ملک را تخلیه کند. اما با دریافت دستور تخلیه و صدور آن به مستاجر، مستاجر موظف است ملک را در زمان کوتاهی تخلیه نموده و به مالک تحویل دهد.
در صورتی که مالک ملک از شرایط ذکر شده در قسمت قبل برخوردار باشد، می‌تواند نسبت به دریافت دستور تخلیه ملک خود اقدام نماید. البته باید مدارکی نیز تهیه و تحویل داده شود و بعد از بررسی همه شرایط و مدارک، دستور تخلیه صادر می‌شود.
مدارکی که برای گرفتن دستور تخلیه مورد نیاز است عبارتند از:
همانطور که گفته شد یکی از تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه در مدت زمان دریافت آن‌ها و مهلت قانونی تخلیه ملک توسط مستاجر است. به صورت کلی هم دریافت حکم تخلیه و هم اجرای آن به زمان بیشتری نیاز دارند. در صورتی که دریافت دستور تخلیه و اجرای آن در مدت کوتاه‌ترین انجام می‌شود.
هنگامی که درخواست دریافت حکم تخلیه به دادگاه تحویل داده می‌شود، دادگاه ابتدا شرایط متقاضی و قرارداد اجاره را بررسی می‌کند و در صورت فراهم بودن همه شرایط، حکم تخلیه را صادر می‌کند. با دریافت حکم تخلیه، مهلت اجرای دستور تخلیه برای مستاجر مشخص می‌شود و مستاجر موظف است که طی 20 روز ملک موجر را تخلیه کرده و به آن تحویل دهد. در صورتی که در مهلت 20 روزه مستاجر ملک را تخلیه نکند، حکم جبری تخلیه اجرا خواهد شد.
اما در روش دستور تخلیه بعد از اینکه شرایط و مدارک متقاضی بررسی شد و همه شرایط مهیا بود، دستور تخلیه مستاجر بعد از 24 ساعت به آن ابلاغ شده می‌شود. مستاجر نیز با دریافت دستور تخلیه موظف است که طی سه روز ملک را تخلیه نماید.
در صورتی که مستاجر بعد از مهلت سه روزه ملک را تخلیه نکند، حکم جبری برای تخلیه اجرا می‌شود. از این رو دستور تخلیه به فرایند خیلی پیچیده و زمانبری نیاز ندارد. بنابراین در صورتی که مالک ملک از همه شرایط تعیین شده برای دریافت دستور تخلیه برخوردار باشد، می‌تواند در مدت کوتاهی گواهی یا دستور تخلیه را دریافت نموده و ملک خود را از مستاجر پس بگیرد.
به منظور انجام هر اقدامی که باید در مراجع قضایی به آن رسیدگی شود، باید همه مراحل قانونی و مشخص شده را به درستی سپری نمود. برای دریافت دستور تخلیه نیز همانطور که گفته شد باید از شورای حل اختلاف درخواست داد و پیگیری‌های لازم را انجام داد.
اما به منظور بررسی پرونده، شرایط و انجام همه اقدامات و مراحل لازم بهتر است که از وکیل کمک گرفت. زیرا وکیل به همه شرایط و قوانین و قواعدی که در مورد دستور تخلیه ملک وجود دارد آشنا بوده و به خوبی می‌داند که چه اقداماتی را باید انجام دهد.
برای مثال همانطور که گفته شد برخی از افراد از شرایط دریافت دستور تخلیه ملک برخوردار نیستند و نمی‌توانند این حکم را دریافت کنند. بنابراین وکیل می‌تواند در ابتدای امر همه شرایط را بررسی کند و در صورت برخورداری از همه شرایط، مدارک لازمی که باید فراهم شود را نیز فراهم نموده و تحویل دهد و درخواست دستور تخلیه ملک را از جانب موکل خود ارائه دهد.
بنابراین در صورت عدم اطلاع کافی از قوانین و روند دریافت دستور تخلیه و همچنین برای بررسی دقیق شرایط و انجام اقدامات لازم و یا در صورت عدم نداشتن وقت و حوصله کافی برای پیگیری این امور، می‌توان از وکیل املاک و اراضی که به همه این مسائل اشراف دارد کمک گرفت.
مجموعه حقوقی معید نیز با سال‌ها تجربه در این زمینه از بهترین وکلای املاک و اراضی تشکیل شده است و وکلای این مجموعه بهترین خدمات را ارائه می‌دهند. وکلای مجموعه حقوقی معید از دانش و تخصص کافی برخوردار هستند و بهترین خدمات را به موکلان خود ارائه می‌دهند.
در صورتی که شخصی ملک خود را اجاره داده باشد و مستاجر بعد از پایان تاریخ قرارداد ملک را تخلیه نکند، صاحب ملک می‌تواند نسبت به دریافت دستور تخلیه اقدام نموده و ملک خود را از مستاجر پس بگیرد. برای دریافت دستور تخلیه باید از شرایطی برخوردار بود و همه مراحل و روند قانونی را طی نمود. مرجع قضایی برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه نیز شورای حل اختلاف است که ابتدا شرایط و مدارک متقاضی را بررسی نموده و سپس دستور تخلیه را صادر می‌کند.
مهلت اجرای دستور تخلیه مستاجری که انقضای قرارداد اجاره آن به اتمام رسیده است و دستور تخلیه را دریافت نموده است، سه روز بوده و در صورتی که مستاجر در طول مدت سه روزه ملک را تخلیه نکند اجرای اجباری حکم تخلیه صورت می‌گیرد.
برای طی کردن مراحل اخذ حکم تخلیه مستاجر و دریافت سریع‌ترین و راحت‌تر آن، می‌توان از وکیل ملکی در تهران کمک گرفت. بهترین وکیل ملکی را نیز می‌توان از مجموعه حقوقی معید که تجربه و تخصص کافی در این زمینه دارد پیدا کرد. همه وکلای مجموعه حقوقی معید از جمله وکلای املاک و اراضی، از تخصص و تجربه کافی برخوردار هستند و بهترین خدمات را ارائه می‌دهند.
1- آیا دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است؟
بله، درصورتی که مهلت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد می‌توان دستور تخلیه را راحت‌تر و سریع‌تر دریافت کرد اما دریافت حکم تخلیه در زمان طولانی‌تری صادر می‌شود و همچنین شرایط این دو نوع حکم متفاوت است.
2- برای دریافت دستور تخلیه باید به کدام مراجع قضایی مراجعه نمود؟
شورای حل اختلاف مسئول رسیدگی به درخواست‌های دستور تخلیه و بیان کننده مهلت اجرای دستور تخلیه است.
3- مهلت قانونی تخلیه مستاجر چقدر است؟
مهلت قانونی تخلیه مستاجر با دریافت دستور تخلیه 3 روز است اما در صورتی که حکم تخلیه دریافت شود، مهلت قانونی تخلیه مستاجر 20 روز خواهد بود.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده