معامله و خرید و فروش اموال غیر منقولی مانند زمین، خانه و سایر املاک از گذشته تا به حال بسیار رواج دارد و خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر، روش مناسبی برای خرید و فروش انتخاب می‌کنند. اعطای وکالت فروش نیز یکی از روش‌های رایج برای فروش اموال غیر منقول است که شرایط و مزایای خاص خود را دارد. در روش وکالت فروش اموال غیرمنقول، فروشنده‌ای که قصد فروش مال غیر منقول خود را دارد به همراه خریدار به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و وکالت‌نامه‌ای تنظیم می‌کند که در آن، وکالت انتقال سند مال مورد معامله را به خریدار می‌دهد.
اموال غیر منقول، شامل اموالی هستند که امکان نقل و انتقال یا جابجایی آنها از یک مکان به مکان دیگر وجود ندارد. به عبارتی دیگر اموالی که انسان قابلیت جابجایی آنها را دارد اما جابه جا کردن آنها باعث آسیب یا تخریب محل یا آن مکان می‌شود یا در حین این جابهجایی خود اموال آسیب می‌بینند، اموال غیر منقول هستند. برای مثال اموالی مانند زمین، مسکن، معدن، تجهیزات و ابزارآلات کشاورزی و باغداری، درختان و محصولاتی که قطع یا چیده نشده باشند و غیره جزو اموال غیر منقول هستند که امکان فروش وکالتی آنها وجود دارد.
در قانون، اموالی که سند رسمی داشته باشند مقبولیت دارند و باقی اسناد، مالکیت یک مال را چندان ثابت نمی‌کنند. از طرفی دیگر وکالت فروش نیز سندی است که در شرایطی مانند فوت یا جنون وکیل یا موکل فسخ می‌شود و درصورت فسخ شدن وکالت فروش نیز معامله صورت گرفته از بین می‌رود و مال خریداری شده به وارثان می‌رسد. برای مثال در صورتی که شما یک ساختمان را به صورت وکالتی خریداری نموده باشید و قبل از انتقال سند رسمی آن، فروشنده فوت کند، نمی‌توانید تنها با داشتن سند وکالت فروش، مالکیت خود را ثابت کنید. بنابراین اعتبار سند وکالت فروش اموال غیر منقول در حدی نیست که بتواند مالکیت را ثابت کند و ممکن است در صورت بروز مشکل احتمالی، برای خریدار دردسرساز شود.
به منظور جلوگیری از این مشکلات بهتر است که بعد از صدور وکالت نامه، مبایعه‌نامه‌ای رسمی نیز تنظیم شود، تا در صورت فسخ وکالتنامه به هر دلیلی، بتوان مالکیت خود را به اثبات رساند. مبایعه نامه سندی رسمی است که در خصوص وکالت در فروش مال غیر منقول به منزله قراردادی صادر می‌شود که با استناد به آن، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود. بنابراین حتی اگر وکالت نامه فروش مال غیر منقول از نوع بلاعزل باشد، باز هم بدون مبایعه نامه در شرایطی که وکالت فسخ شود، اعتبار خود را از دست خواهد داد و مالی که وکالت فروش آن دریافت شده است، در اختیار وراث قرار خواهد گرفت. اما با تنظیم مبایعه‌نامه، این مشکلات به وجود نخواهد آمد.
فروش وکالتی اموال غیر منقول شرایط خاص خود را دارد و باید ابتدا شرایطی فراهم باشد تا بتوان اموال غیر منقول مانند زمین و ساختمان را به روش وکالتی به فروش رساند. همچنین فروش اموال غیر منقول به روش وکالتی، مزایایی نیز دارد که در ادامه به شرایط و مزایای این روش فروش می‌پردازیم:
وکالت فروش نیز عقدی است و همه عقود باید شرایط صحت قرارداد را داشته باشند، یعنی طرفین معامله باید ویژگی‌هایی مانند اهلیت، قصد و رضایت را داشته باشند. همچنین معامله باید برای هدفی مشروع منعقد شده باشد، در غیر این صورت معامله صورت گرفته، باطل است.
تنظیم متن وکالت نامه فروش باید در دفترخانه اسناد رسمی صورت گیرد و همه جزئیات وکالت و اطلاعات طرفین معامله، به صورت دقیق قید گردد.
یکی از شرایطی که برای اعطای وکالت فروش باید رعایت شود این است که، تاریخ و مدت اعتبار وکالت مشخص شود و بهتر است که مدتی نامحدود برای آن در نظر گرفته شود.
با فروش وکالتی اموال غیر منقول، فرایند اداری انتقال سند کاهش می‌یابد و نیازی به کاغذ بازی‌های بسیار نخواهد بود.
یکی دیگر از مزایایی که فروش اموال وکالتی از جمله زمین و مسکن دارد، کاهش مالیات است زیرا فروش اموال وکالتی به صورت مستقیم از فروشنده، مشمول مالیات زیادی خواهد شد.
امکان فروش وکالتی اموال غیر منقول، در صورتی که سند در گرو بانک باشد و یا مشکلی داشته باشد وجود دارد و شرایط مناسبی برای افرادی است که قصد در فروش اموال خود عجله دارند.
این روش فروش اموال غیر منقول علاوه‌بر صرفه جویی در هزینه، باعث صرفه جویی در زمان نیز می‌شود و خریدار از جانب فروشنده نیز به امور اداری انتقال سند رسیدگی می‌کند.
هنگامی که وکالت فروش اموال غیر منقول تنظیم می‌شود، باید نوع وکالت و حدود و اختیارات وکیل مشخص شود. برای مثال وکالت فروش می‌تواند مدت‌دار باشد یا بلاعزل که در وکالت مدت‌دار، تاریخی برای اتمام وکالت مشخص می‌شود و بعد از سر رسید تاریخ، وکالتنامه فسخ خواهد شد. همچنین در صورتی که وکالت ساده باشد، وکیل یا موکل می‌توانند وکالت را فسخ کنند. اما در وکالتنامه بلاعزل، وکیل یا موکل، اختیار فسخ قرارداد و وکالت را ندارند و تنها در شرایط خاصی وکالت باطل و فسخ می‌شود. در ادامه شرایط باطل شدن و فسخ وکالت فروش بیان شده است.
در صورتی که خریدار یا فروشنده، از دنیا بروند، وکالتی که بین آنها تنظیم شده بود نیز خود به خود از بین خواهد رفت و اموال نیز به وارثان خواهند رسید. به همین دلیل لازم است که در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند به نام خریدار اقدام نمود. زیرا اثبات مالکیت مال غیر منقول تنها با وکالت فروش ممکن نیست.
یکی از شرایط دیگری که باعث فسخ وکالت فروش اموال غیر منقول می‌شود این است که یکی از طرفین معامله یعنی خریدار یا فروشنده دچار مشکلاتی مانند جنون و دیوانگی شوند.
درصورتی که مال غیر منقولی که به روش وکالتی به فروش رفته است به هر دلیل از جمله حادثه یا اقدام موکل از بین برود، وکالت فروش نیز باطل خواهد شد. برای مثال در صورتی که وکالت فروش برای ساختمانی تنظیم شده باشد و ساختمان در اثر حادثه‌ای مانند زلزله تخریب شود، به این معنی است که مورد وکالت از بین رفته است و وکالت فسخ می‌شود.
در وکالت‌های فروش اموال غیر منقولی که مدتی برای وکالت مشخص شده باشد، با پایان یافتن مدت تعیین شده، وکالت نیز از بین خواهد رفت و فسخ می‌شود.
حجر به معنی منع شخص به حکم قانون از این که بتواند امور را بدون دخالت و مستقیم اداره کند است و در واقع عدم توانایی قانونی وکیل یا موکل در اعمال و اجرای حقوق است. بنابراین محجور بودن وکیل یا موکل نیز باعث فسخ وکالت فروش اموال غیر منقول می‌شود.
معامله و خرید و فروش اموال غیر منقول به صورت روزانه صورت می‌گیرد و فروش به روش وکالتی نیز یکی از روش‌های رایج معامله اموال غیر منقول است. در روش وکالت فروش اموال غیر منقول، فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا امور مربوط به انتقال سند را انجام دهد تا مال مورد نظر رابه نام خود بزند. به منظور فروش وکالتی اموال غیر منقول باید صحت قرارداد وجود داشته باشد و متن وکالتنامه نیز در دفتر اسناد رسمی ذکر شود و همه جزئیات در مورد خریدار و فروشنده در آن قید گردد.
این روش فروش اموال غیر منقول مزایایی دارد که عبارتند از، کاهش فرایند اداری انتقال سند، عدم پرداخت مالیات، صرفه جویی در زمان و هزینه و غیره. نکته‌ای که وجود دارد این است که سند وکالتی فروش اموال غیر منقول، اعتبار زیادی برای اثبات مالکیت ندارد. زیرا وکالت فروش، عقدی جایز است که در شرایطی فسخ خواهد شد و در صورت فسخ شدن نیز اعتبار خود را از دست خواهد داد. به منظور اثبات مالکیت با سند وکالت فروش، بهتر است مبایعه‌نامه‌ای نیز تنظیم شود.
1-فروش وکالتی اموال غیر منقول چه مزایایی دارد؟
مزایای فروش وکالتی اموال غیر منقول عبارتند از کاهش فرایند اداری انتقال سند به خریدار، عدم نیاز به پرداخت مالیات برای فروش اموال غیر منقول در روش فروش وکالتی، امکان فروش مال غیر منقول در صورت آماده نبودن سند، صرفه جویی در زمان و هزینه و غیره.
2- اعتبار سند وکالت فروش اموال غیر منقول چگونه است؟
اعتبار سند وکالت فروش اموال غیر منقول در حدی نیست که بتواند مالکیت را ثابت کند و در صورت بروز مشکلاتی که باعث فسخ وکالت شود، اموال به وارثان خواهند رسید و اثبات مالکیت دشوار خواهد شد. بنابراین بهتر است در کنار وکالت فروش، مبایعه‌نامه‌ای نیز برای اثبات مالکیت تنظیم شود.
3- وکالت فروش اموال غیر منقول در چه صورتی فسخ می‌شود؟
شرایط فسخ و باطل شدن وکالت فروش اموال غیر منقول عبارتند از، جنون یا دیوانگی یکی از طرفین معامله، از بین رفتن متعلق وکالت، پایان مدت وکالت و حجر یا محجوریت وکیل یا موکل.
اسم نویسنده
دیدگاه کاربران
دیدگاه کاربران
...هیچ نظری ثبت نشده